Il mercato immobiliare commerciale italiano apre il 2026 confermando una solidità e una capacità di tenuta straordinarie. In un panorama macroeconomico globale caratterizzato da crescenti complessità geopolitiche – in particolare l’inasprimento delle tensioni in Medio Oriente che frena la fiducia dei consumatori e fissa le stime di crescita del PIL italiano intorno allo 0,5% – l’asset class del Commercial Real Estate (CRE) si muove in netta controtendenza. Secondo i dati di Cushman & Wakefield Italia, diffusi da Idealista, gli investimenti complessivi nel nostro Paese hanno raggiunto i 3,05 miliardi di euro nel primo trimestre, segnando una crescita del 13% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Il ruolo dei capitali esteri e domestici
Questo apparente disallineamento tra la debolezza macroeconomica e il dinamismo del mattone commerciale trova una spiegazione chiara nell’analisi di Fabrizio Stella, esperto di real estate e Founding Partner dello studio legale SCA & Partners, boutique specializzata in Real Estate e operazioni societarie complesse. “La spiegazione risiede nella natura stessa del capitale istituzionale internazionale”, osserva Stella, “che oggi ragiona in un’ottica di diversificazione e ricerca di rendimenti ‘core’ reali, protetti dall’inflazione. L’Italia e in particolare piazze come Milano e Roma, sconta storicamente un deficit di prodotto immobiliare moderno, efficiente e rispondente ai criteri ESG. Di conseguenza, quando emergono sul mercato opportunità di qualità, i grandi fondi esteri sono pronti a dispiegare liquidità immediata. Questo dimostra che il Real Estate di pregio vive di dinamiche proprie, slegate dalla micro-congiuntura locale e più connesse alla competitività globale delle nostre città metropolitane”.
I dati del report confermano pienamente questa lettura: il capitale estero è il principale protagonista del trimestre, rappresentando circa il 65% del volume totale investito. Al contrario, gli investitori domestici stanno mantenendo una forte centralità strategica sulle operazioni a maggior valore aggiunto, concentrandosi su progetti complessi di rigenerazione urbana e trasformazione edilizia.
Stella (SCA&Partners): “Retail, in atto una profonda ristrutturazione del modello”
La vera sorpresa di questo inizio d’anno è rappresentata dal comparto Retail, balzato in testa alle preferenze degli investitori con circa 1 miliardo di euro di investimenti (il 33% del totale) e un incremento record del 75% su base annua. Grandi operazioni istituzionali hanno guidato il comparto, tra cui l’acquisizione di Scalo Milano Outlet & More da parte di VIA Outlets e l’ingresso di Aware Super nella piattaforma European Outlet Mall Venture. Tuttavia, come evidenziato da Fabrizio Stella, questo exploit non deve essere interpretato come un semplice e nostalgico ritorno al passato. “Siamo di fronte a una profonda ristrutturazione del modello”, spiega il Founding Partner di SCA & Partners.
“Gli investimenti si concentrano in modo chirurgico su strutture consolidate come i luxury outlet o su High Street insostituibili. Dal punto di vista legale e strategico, queste operazioni richiedono due diligence straordinariamente complesse, che spaziano dalla regolarità urbanistico-edilizia alla gestione della contrattualistica dei tenant. Oggi la flessibilità dei contratti di locazione commerciale e la strutturazione dei canoni – combinando una parte fissa a una variabile basata sui fatturati – rappresentano le chiavi negoziali indispensabili per mitigare il rischio e blindare la governance operativa dell’asset”.
I canoni delle vie del lusso
A confermare la centralità del lusso e della “selettività” sono i dati delle High Street. A Milano, Via Montenapoleone si attesta stabilmente ai vertici europei con canoni prime che toccano il picco di 20.000 euro al mq/anno, trainando l’intero quadrilatero. Dinamica positiva anche a Roma, dove Via Condotti fa registrare un incremento dei canoni del 6,7%, e a Firenze, con Via de’ Tornabuoni in crescita del 10%, spinte soprattutto dai settori lifestyle, sportswear e cosmetica.
Logistica e Uffici: la sfida della polarizzazione e la carenza di prodotto “Prime”
Se il retail corre, i comparti della logistica e degli uffici mostrano dinamiche fortemente polarizzate, dove l’altissima domanda di spazi da parte dei conduttori non sempre coincide con i volumi degli investimenti a causa della carenza strutturale di immobili di alta qualità.
Nella Logistica, il mercato delle locazioni (Leasing) è in pieno boom: sono stati assorbiti ben 811.000 metri quadrati, con un balzo del 69% rispetto al Q1 2025 (concentrato per il 66% tra Lombardia e Piemonte). Ciononostante, gli investimenti in capitale si sono contratti del 37%, fermandosi a 410 miIioni di euro. Gli analisti di Cushman & Wakefield chiariscono che non si tratta di un calo di interesse da parte dei fondi, bensì di una forte scarsità di prodotto “prime” disponibile sul mercato, con molti proprietari che preferiscono mantenere gli asset in portafoglio in attesa di ulteriori finestre di valorizzazione.
Una polarizzazione simile si osserva nel settore degli Uffici. A Milano si è registrato il livello di assorbimento più basso degli ultimi cinque anni (57.000 mq, -44%), eppure, a causa della cronica mancanza di spazi direzionali di Grado A, i canoni d’affitto nelle zone centrali (CBD) hanno toccato il record storico di 820 euro/mq/anno. Roma mostra invece una ripresa più dinamica sul fronte del take-up (+21%, pari a 35.700 mq) con investimenti per 240 milioni nel Centro Direzionale e canoni prime saliti a 620 euro/mq/anno.
Le linee guida per il futuro: riposizionamento asset e l’obbligatorietà dei criteri ESG
In questo scenario a due velocità, la parola d’ordine per il prosieguo del 2026 resta “selettività mirata“, poiché il prodotto commerciale mediocre rischia un’obsolescenza rapidissima a fronte di un prodotto top che continua a macinare record. Secondo Fabrizio Stella, è proprio in questa forbice che si nascondono le migliori opportunità per i prossimi mesi.
“Poiché il prodotto finito e perfetto scarseggia, sia nella logistica che negli uffici milanesi, la vera opportunità risiede oggi nei progetti di repositioning e trasformazione”, consiglia il founding partner di SCA & Partners. “È qui che gli investitori, in particolare quelli domestici che conoscono meglio il territorio, possono generare valore acquistando asset da rigenerare. Sotto il profilo legale, tuttavia, muoversi in questo campo richiede una conoscenza millimetrica dei regolamenti urbanistici locali e la capacità di strutturare veicoli societari complessi, come Joint Venture, Club Deal o Fondi Immobiliari chiusi, capaci di sostenere lo sviluppo sul medio-lungo termine”.
Infine, l’esperto lancia un monito decisivo che lega indissolubilmente l’aspetto legale e regolatorio a quello strettamente finanziario: “La conformità ai parametri ESG non è più un optional o un elemento di facciata. Un immobile che non rispetta i criteri green oggi è un asset illiquido, destinato a essere escluso dai canali di finanziamento bancario e dalle strategie di locazione dei grandi conduttori internazionali”.