Le vetrine vuote raccontano una storia che va oltre il singolo esercizio commerciale. In Lombardia, secondo i dati di Confcommercio, sono quasi 10mila i negozi sfitti, mentre dal 2012 ad oggi circa 12mila attività – soprattutto di piccola e media dimensione – hanno cessato l’attività. Il fenomeno riguarda in modo particolare Milano, dove nel 2025 hanno chiuso definitivamente 824 negozi e il totale dell’ultimo quinquennio, secondo l’Unione del Commercio di Milano, supera, come riporta il Corriere della Sera, le 1.500 serrande abbassate.
Un numero importante, anche se il confronto con il totale degli immobili accatastati come C1 (negozi e botteghe) – oltre 40mila nel 2024 – restituisce un quadro ancora non irreversibile.
Il paradosso del turnover: perché le vetrine milanesi si spengono
La contrazione complessiva è in parte compensata dalle nuove aperture nel settore della ristorazione, laddove la presenza delle canne fumarie lo consente. Ma il turnover nel “fuori casa” è rapidissimo: molti locali chiudono nel giro di pochi mesi per business plan errati o difficoltà nella sostenibilità economica.
La desertificazione commerciale non colpisce solo le periferie. Anche nel centro, fuori dalle direttrici storiche dello shopping, aumentano le vetrine spente. Il risultato è un impatto evidente sulla vivibilità urbana e sulla percezione di sicurezza, mentre soluzioni strutturali tardano ad arrivare.
E-commerce e affitti stellari: il problema della riconversione immobiliare
L’avanzata dell’e-commerce ha inciso in modo strutturale sulle abitudini d’acquisto e sugli spazi commerciali. Sul fronte degli affitti, invece, i margini sono limitati. È vero che i canoni elevati sono spesso un ostacolo, ma la situazione è più complessa: per un proprietario tenere un locale sfitto significa sostenere costi senza ricavi, ma al tempo stesso ridurre drasticamente il canone può non essere sostenibile.
In alcuni casi si sceglie la via della riconversione: trasformare l’immobile in abitazione e rivenderlo o, più raramente, affittarlo. La proposta di introdurre canoni concordati anche per i negozi, accompagnati da incentivi fiscali, appare difficile da applicare nel commercio: a differenza del residenziale, qui non esiste il sommerso che ha portato alla cedolare secca, e una fiscalità agevolata rischierebbe di generare più costi per l’Erario che benefici reali.
Resilienza High Street: il cuore dello shopping milanese non molla
Dati più incoraggianti emergono dal rapporto di Scenari Immobiliari, che analizza le principali direttrici commerciali milanesi. Nelle “high street” – come il Quadrilatero, via Manzoni, corso Vittorio Emanuele, la Galleria, piazza Duomo, via Dante, via Torino, corso Vercelli e Buenos Aires – si contano 963 negozi, con circa il 75% dedicato alla vendita al dettaglio, il 7% alla somministrazione e il resto ai servizi. In questo segmento lo sfitto resta contenuto: 78 unità.
Nelle aree considerate “secondarie” – come corso Garibaldi, corso Como, piazza Gae Aulenti, corso Ticinese, XXII Marzo, Marghera e Paolo Sarpi – i negozi sono 954, ma la ristorazione pesa di più (oltre il 30%) e il tasso di sfitto sale al 13,8%.
Regno del Lusso: Monte Napoleone e Galleria da record
Le vie più prestigiose mantengono un’elevata capacità di attrazione. In via Monte Napoleone, dove si contano 74 negozi e 220 vetrine, i canoni di locazione arrivano fino a 21.150 euro al metro quadro l’anno. In Galleria Vittorio Emanuele II, dove i contratti sono assegnati tramite bando pubblico, resta solo un negozio sfitto su 44. Qui i canoni top superano i 21.800 euro al metro quadro, con una forte presenza della ristorazione. Sul fronte del Corso, invece, su 58 negozi solo tre risultano sfitti, con canoni massimi che arrivano a 16.620 euro al metro quadro.