L’acquisto della prima casa oggi: un’utopia?

“Caro Avvocato, ho 37 anni e un contratto a tempo determinato, nella speranza che divenga indeterminato. La mia compagna è in dolce attesa e il nostro desiderio più grande è quello di poter creare il nostro nido comprando una casa, solo per noi. Purtroppo non abbiamo nessun parente che ci può fare da garante e la Banca, infatti, ci ha negato il mutuo. Cosa ci consiglia di fare?“

La casa è sempre stata, e oggi lo è ancor di più, il bene primario di ogni famiglia italiana. Come diceva l’architetto Frank Lloyd Wright “la casa è il luogo di rifugio dalle incertezze del mondo”. Nonostante il 75% delle famiglie italiane sia proprietario della casa nella quale vive, sono molti ancora ad avere il desiderio di investire i propri risparmi nel settore immobiliare. Tuttavia, non si possono nascondere le difficoltà di chi vuole acquistare o vendere la propria casa. Non sono certo operazioni semplici e alla portata di tutti: la scelta di acquistare deve essere ponderata, non solo per l’onerosità che caratterizza l’acquisto del bene, ma anche per la complessità della procedura dal punto di vista fiscale e burocratico.

Pensiamo al caso dell’acquisto di un immobile con l’accensione di un mutuo ipotecario. Generalmente, l’acquirente stipula un contratto di compravendita con il proprietario dell’immobile – o nel caso di nuova costruzione, direttamente con il costruttore - accordando le modalità di pagamento, il prezzo da corrispondere e la data della consegna. Prima del rogito, che rappresenta l’atto definitivo con il quale l’acquirente diventa proprietario esclusivo del bene, si procede con la stipula del contratto preliminare che obbliga le parti a concludere quello definitivo nei termini pattuiti.

Vien da sé immaginare che i più abbienti abbiano la possibilità di acquistare l’immobile in un’unica soluzione, seguendo l’iter della trattativa. Altri, invece, sono costretti a rivolgersi alle banche, affinché concedano loro il mutuo. Purtroppo sono i più a non possedere le garanzie necessarie. Per esempio, non lo sono coloro che hanno un contratto di lavoro a tempo determinato o, ancor meno, i liberi professionisti o, addirittura, i lavoratori autonomi.

Per molti, la possibilità di essere presi in considerazione come “affidabili”, rimane un miraggio. Infatti, anche se è vero che le banche concedono mutui a tasso agevolato, gli unici beneficiari rimangono sempre i più ricchi, i soli che hanno un reddito documentato tale da onorare la rata prescelta. In realtà, per gli istituti di credito non basta avere a disposizione una liquidità sufficiente, ma è essenziale poter far affidamento sulle garanzie future dell’acquirente.

Come fanno, allora, coloro che nell’immediato non possono fornire le garanzie richieste dalla banca? La soluzione più vantaggiosa si deve agli americani: il rent to buy (affittare per comprare). Si tratta di un negozio giuridico che collega l’affitto direttamente all’acquisto, dilazionato nel tempo. In particolare, si stipulano contemporaneamente due contratti, uno di promessa di acquisto e uno di locazione ordinario. È proprio con quest’ultimo che il potenziale acquirente entra subito nella piena disponibilità dell’immobile, con il solo onere di versare una caparra. Alla data stabilita nel primo dei due contratti parte degli affitti viene accantonata in un fondo - nella misura minima del 50% - come acconto-prezzo, che sarà poi decurtato dal totale dovuto.

Pertanto, caro Lettore, nella prospettiva futura di un’assunzione a tempo indeterminato e, quindi, di avere i requisiti per accedere al mutuo, la formula del rent to buy sembra essere quella più conveniente, proprio perché parte di quanto versato a titolo d’affitto costituirà risparmio utilizzabile per l’acquisto definitivo. In sostanza, un piccolo “salvadanaio”. Attenzione, però, laddove non si onori l’obbligo di stipulare l’atto definitivo di acquisto, si perderà quanto inizialmente versato a titolo di caparra. Insomma, in un paese come l’Italia dal futuro cosi incerto, l’unica sicurezza rimane quella di avere almeno il “tetto sulla testa”. La nostra, purtroppo non è un’economia vivace: non è più tempo di contare sulle possibilità di investimento, sulla mobilità del lavoro e su eventuali redditi futuri. Dunque, l’uso di queste formule alternative potrebbe essere una giusta soluzione per realizzare il sogno di comprare la propria casa anche pensando al bambino che verrà.

* Studio legale Bernardini de Pace