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L'avvocato del cuore
Non riesco più a pagare l'affitto. Posso essere sfrattato? Il parere legale

Gentile Avvocato, sono gestore di un piccolo bar che, a causa del lockdown, non mi garantisce più un’entrata fissa mensile. Oltre al canone di locazione dell’esercizio commerciale devo pagare anche quello della mia abitazione. Ho provato a raggiungere un accordo con il proprietario di casa ma è stato impossibile. Cosa posso fare? Rischio di essere sfrattato?

Molte famiglie, in assenza di un reale intervento del Governo sulla sospensione o interruzione del pagamento dei canoni di locazione, si trovano in grande difficoltà e, se si considera che i tempi di ritorno alla “normalità” sono ancora lunghi, saranno tante le persone che vivono in affitto a trovarsi in condizioni critiche anche dopo la fine dello stato di emergenza.

Il Governo, con il c.d. decreto “Cura Italia” ha previsto la sospensione fino al 30 giugno 2020, poi prorogata al 30 settembre 2020, degli sfratti già in corso e, all’art 65, ha riconosciuto, a favore dei soli conduttori esercenti attività commerciali sospese, un credito di imposta del 60% sui canoni effettivamente pagati. Potranno, quindi, usufruire di questa agevolazione economica solo i conduttori di immobili a destinazione catastale C/1, negozi e botteghe, costretti, a causa delle norme anti-contagio, ad interrompere la loro attività commerciale.

Al contrario, non è stato introdotta alcuna norma a sostegno dei conduttori di immobili a uso abitativo, salva la possibilità per il locatario di recedere in anticipo dal contratto per giusta causa rispettando, comunque sia, il periodo di preavviso. In tutti gli altri casi, il locatore potrà invece ricorrere alla procedura di sfratto per morosità.

Pertanto, le uniche misure che possono essere attivate dai conduttori di immobili a uso abitativo sono esclusivamente quelle già esistenti in tema di locazione: il Fondo Morosità Incolpevole, il Fondo Nazionale Sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione e il “bonus affitto 2020” per le famiglie a basso reddito, che presentano non poche criticità. 

Per esempio, per accedere al contributo per la morosità incolpevole e al “bonus affitto 2020” è necessario che vi sia già stata l’intimazione allo sfratto e, quindi, che il rapporto locatore-locatario sia già stato compromesso. Il contributo per la morosità incolpevole richiede poi un nuovo contratto d’affitto con lo stesso locatore, ma a condizioni diverse da quello precedente, clausola che anche prima dell’emergenza sanitaria rendeva difficoltoso l’uso di questo rimedio.

Quindi, le misure adottate dal Governo con il decreto “Cura Italia”, in assenza di altre misure, finiscono per rimandare il problema senza risolverlo. Le famiglie, che hanno subito una riduzione, o addirittura l’azzeramento dei loro redditi, risentiranno di queste conseguenze economiche ancora per molto e non è grazie alla sospensione degli sfratti fino al 30 settembre 2020 che riusciranno a far fronte alle spese abitative. Oltretutto, è impensabile che una questione di estrema rilevanza, come quella dei canoni di locazione, continui a essere rimessa alla libera determinazione delle parti che, in caso di mancato accordo locatore-locatario, rischia di lasciare senza tetto migliaia di famiglie.

La soluzione potrebbe essere quella di modificare le misure esistenti adattandole alle difficoltà straordinarie che stanno vivendo tantissime famiglie o, qualora non fosse possibile, di adottare nuove misure ad hoc, così come è già avvenuto in altri paesi europei. 

In Austria, per esempio, gli sfratti già in corso sono sospesi per tre mesi da aprile e gli inquilini potranno restituire il debito maturato in questo periodo di emergenza entro il 31 dicembre 2020, con il divieto del locatore di attingere alla cauzione e di procedere allo sfratto per gli importi non pagati nel periodo aprile-giugno 2020, addirittura fino a luglio 2022.

Ancora, in Spagna, oltre a essere stata estesa la durata di tutti i contratti di locazione in scadenza, tutti gli inquilini vulnerabili possono ottenere, con il consenso del locatore, la sospensione temporanea del pagamento dell’affitto. Lo Stato ha poi previsto ulteriori incentivi qualora non si raggiunga l’accordo: se il locatore è un “piccolo proprietario”, il locatario può accedere a una linea di micro-credito bancario che copre fino a sei mesi di affitto da rimborsare in 6 anni, mentre se il locatore è un “medio-grande proprietario” può scegliere tra una riduzione del 50% dell’affitto e una moratoria sul canone di locazione fino a 4 mesi, da restituire in 3 anni senza interessi.

È quindi necessario che anche in Italia si intervenga a sostegno delle famiglie in difficoltà e che il Governo ponga la questione dei canoni di locazione, oggi trattata come privata e individuale, su un piano pubblico e nazionale.

* Studio legale Bernardini de Pace

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