Uffici da trasformare in case, in Puglia si riapre la partita
Con la sentenza n. 161/2026 la Corte costituzionale chiarisce che i Comuni possono autorizzare il cambio d’uso degli edifici esistenti anche se lo negano per quelli ancora da costruire. Proprio su quella presunta impossibilità si era fondato il diniego impugnato a Bari.
Chi possiede in Puglia un ufficio, uno studio o un locale direzionale in una zona a destinazione mista, e da tempo pensa di trasformarlo in abitazione, ha una ragione in più per riprendere in mano il progetto. Il 6 ottobre la Corte costituzionale ha depositato una sentenza che riguarda proprio questo tipo di immobili e che toglie di mezzo un ostacolo interpretativo tutt’altro che teorico.
Il caso nasce a Bari ma riguarda tutta la Puglia. Una società proprietaria di un palazzo per uffici, in una zona che il piano regolatore divide a metà tra terziario e residenza, chiede di farne appartamenti. Non vuole aggiungere volumi né occupare nuovo suolo: vuole cambiare l’uso di ciò che esiste già. Il Comune dice no. Il motivo non riguarda il palazzo, ma gli edifici che nella stessa zona i piani di lottizzazione prevedono e che nessuno ha ancora costruito. Se anche quelli potessero diventare case, mancherebbero parcheggi e servizi.
Il punto di partenza è l’articolo 8-bis della legge regionale n. 33 del 2007. La norma consente ai Comuni di autorizzare nelle zone miste, in deroga al piano, i cambi di destinazione d’uso degli immobili esistenti, purché siano rispettati gli standard urbanistici. Nel 2021 la Regione ha aggiunto che queste regole «si applicano, altresì» agli interventi non ancora realizzati delle lottizzazioni approvate. Da quel momento, secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 7179 del 2024), i Comuni avrebbero dovuto scegliere in blocco: aprire il cambio d’uso a tutti o non aprirlo a nessuno. Bari, che aveva provato a distinguere tra vecchio e nuovo, è stata costretta a chiudere tutto. Le domande dei proprietari di edifici esistenti hanno pagato il conto di problemi che non avevano creato.
La Corte costituzionale ha detto chiaramente che le cose non stanno così. L’«altresì» si limita ad allargare l’ambito della deroga e non obbliga i Comuni a un trattamento unico. Ogni amministrazione può valutare separatamente gli edifici esistenti e quelli ancora da realizzare, e quindi può dire sì ai primi e no ai secondi. È anche la lettura più coerente con lo scopo della legge. Recuperare un immobile che c’è già è proprio ciò che il legislatore voleva favorire. Il cambio d’uso di un edificio ancora sulla carta, osserva la Corte, a quello scopo non serve affatto e pesa sul carico urbanistico.
Cosa significa, in pratica, per chi si trova in una situazione simile? Prima di tutto è necessario verificare due cose: che l’immobile si trovi in una zona mista in cui il Comune ha attivato la deroga dell’articolo 8-bis, e che cosa preveda oggi la delibera comunale. Se l’amministrazione ha vietato i cambi d’uso in tutta la zona sostenendo di non poter fare distinzioni, quella giustificazione ora regge molto meno.
Chi ha ricevuto un diniego di recente deve guardare il calendario. Il ricorso al TAR va proposto entro sessanta giorni, e la sentenza della Consulta offre un argomento difficile da ignorare. Se invece il termine è scaduto, quel diniego non si può più contestare. Si può però presentare una nuova domanda. Se anche questa venisse respinta in base alla stessa delibera, si potrebbero impugnare insieme il nuovo diniego e la delibera su cui si fonda.
C’è poi una strada meno conflittuale, che spesso funziona meglio: chiedere al Comune di riesaminare la propria delibera alla luce della pronuncia. Un’Amministrazione che si era sentita vincolata da una sentenza ha ora la possibilità di correggere la rotta senza aspettare un altro contenzioso.
Serve però una precisazione. La sentenza non trasforma ogni ufficio in un’abitazione. Restano il requisito degli standard minimi di parcheggi, verde e servizi e il rispetto delle norme su sicurezza, igiene e risparmio energetico. Il Comune conserva la propria discrezionalità e può ancora negare il cambio d’uso anche per gli edifici esistenti, ma deve motivare la propria scelta sulle condizioni reali della zona e sugli standard disponibili. Non può più limitarsi a dire che la legge gli impedisce di distinguere.
La vicenda non è chiusa. Il fascicolo torna al TAR, che dovrà decidere il caso concreto e fare i conti con il precedente del Consiglio di Stato. Il principio però è ormai fissato dalla Corte costituzionale. Per molti proprietari, e per le città pugliesi che hanno interi edifici direzionali vuoti da recuperare, è una notizia attesa da tempo.