Abuso edilizio, quando scatta la demolizione e come evitarla

La demolizione scatta quando un Comune accerta un’opera realizzata senza il necessario titolo edilizio o in totale difformità e ordina al responsabile di ripristinare lo stato dei luoghi. In generale ci sono 90 giorni per ottemperare: se l’ordine non viene eseguito, il bene e l’area possono essere acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale. È la disciplina prevista dall’articolo 31 del Testo unico dell’edilizia. “Evitare” la demolizione non significa però ignorare l’ordinanza: è possibile soltanto quando esiste una strada legale per contestarla o sanare l’intervento.

Abuso edilizio, quando il Comune ordina la demolizione

La sanzione più grave riguarda normalmente costruzioni realizzate senza permesso di costruire, in totale difformità dal titolo o con abusi che rientrano nei casi previsti dal Testo unico. Il Comune contesta l’intervento e ordina la rimozione o il ripristino. Da quel momento decorre normalmente il termine di 90 giorni.

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Una recente decisione dell’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato ha chiarito che, se il giudice sospende cautelarmente l’ordine, il termine si ferma e riprende a decorrere quando la tutela giudiziaria cessa. Se il proprietario non esegue l’ordine entro il termine e non esistono provvedimenti che lo sospendano, l’immobile abusivo può essere acquisito di diritto al Comune.

Quando un abuso edilizio può essere sanato

Non ogni irregolarità comporta necessariamente la distruzione dell’opera. L’articolo 36 del Testo unico consente l’accertamento di conformità per determinati interventi privi di titolo o in totale difformità quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge. Dopo il decreto “Salva Casa” esiste inoltre l’articolo 36-bis, che ha reso più flessibile la regolarizzazione di alcune parziali difformità e variazioni essenziali.

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Per queste situazioni è possibile ottenere la sanatoria quando l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi applicabili al momento della realizzazione. Non si tratta però di un condono generalizzato. Un edificio costruito dove il piano urbanistico non consente quel tipo di intervento, per esempio, non diventa automaticamente regolare pagando una sanzione.

Abuso edilizio, come si può fermare la demolizione

Le strade possibili dipendono quindi dal caso concreto. Il proprietario può presentare una domanda di sanatoria quando ne esistono i presupposti oppure impugnare l’ordine davanti al giudice amministrativo se ritiene che il Comune abbia sbagliato. Il ricorso, però, non sospende automaticamente la demolizione: serve una misura cautelare del giudice.

È quindi rischioso aspettare la scadenza dei 90 giorni confidando in una futura regolarizzazione. Prima di intervenire è necessario verificare il titolo originario dell’immobile, la natura dell’abuso, le norme urbanistiche comunali e gli eventuali vincoli paesaggistici o sismici.

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