In Italia il mercato immobiliare residenziale è caratterizzato da una forte concentrazione della proprietà nelle famiglie: secondo gli ultimi dati ISTAT, il 73,5% delle famiglie possiede l’abitazione in cui vive. Un assetto che riflette una struttura patrimoniale radicata e fortemente legata alla dimensione familiare, destinata a generare nei prossimi anni un crescente numero di passaggi generazionali.
A questo si affianca una caratteristica strutturale dello stock abitativo italiano: su 35,3 milioni di abitazioni censite, il 56,3% è stato costruito tra il 1961 e il 2000 e solo l’11,4% dopo il 2001. Un patrimonio datato, spesso caratterizzato da complessità di riqualificazione e vendita.
Nonostante ciò, il mercato residenziale continua a muoversi su volumi consistenti: nel 2025 si sono registrate circa 767.000 compravendite, con una crescita del 6,4%, e il 92% delle transazioni ha riguardato immobili esistenti, secondo il rapporto dell’Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare. Tuttavia, la maggior parte dello scambio riguarda proprietà già costruite, caratterizzate da complessità di riqualificazione e tempi di immissione sul mercato non immediati.
Il mercato delle case “bloccate”: tra eredità, invenduto e tempi di trasformazione degli immobili
Il fenomeno non riguarda solo le successioni, ma più in generale tutte le situazioni in cui un immobile fatica a entrare rapidamente nel circuito delle compravendite. In molte aree urbane e nei centri caratterizzati da un patrimonio edilizio datato, le abitazioni possono restare sul mercato per periodi prolungati prima di trovare un acquirente, spesso con successive revisioni del prezzo o interventi di riqualificazione necessari per renderle più appetibili.
Il punto non è soltanto il livello della domanda, ma la distanza tra le caratteristiche degli immobili disponibili e le condizioni richieste dal mercato. Questo genera una fascia intermedia sempre più ampia: abitazioni che non sono immediatamente vendibili nello stato in cui si trovano, ma che non hanno ancora trovato un percorso alternativo per tornare in circolazione in tempi rapidi.
L’emergere degli instant buyer nel mercato immobiliare italiano
In questo scenario si sta consolidando anche in Italia il modello degli instant buyer: operatori immobiliari che intervengono direttamente sull’acquisto e sulla successiva riqualificazione degli immobili, con l’obiettivo di ridurre i tempi di immobilizzazione e accelerare il ritorno sul mercato del patrimonio esistente.
Tra questi, si colloca Homingo, realtà attiva nel mercato immobiliare italiano che acquista direttamente immobili residenziali con l’obiettivo di inserirli in un percorso di riqualificazione e reimmissione sul mercato, riducendo il tempo tra l’emersione della casa e la sua effettiva transazione.
Il modello si basa su un processo che integra analisi dei dati immobiliari e una valutazione preliminare automatizzata tramite piattaforma proprietaria, seguita da una verifica tecnica e dalla formulazione di una proposta di acquisto diretta, e vincolante, con l’obiettivo di arrivare alla chiusura della compravendita in tempi rapidi, indicativamente entro circa 30 giorni dall’accettazione. In questo modo, la valutazione avviene in una fase precoce del processo, riducendo i tempi decisionali e accelerando la gestione della compravendita.
“Il mercato immobiliare non si blocca nella vendita, ma prima: quando un immobile entra in una fase di inattività dopo una successione o perché non è immediatamente collocabile”, spiega Andrea Vendola, founder di Homingo. “In questo segmento si concentra una parte molto rilevante dello stock: circa l’80% degli immobili trattati proviene da contesti ereditari o da abitazioni rimaste a lungo ferme. È lì che si crea la frizione principale del sistema. Il nostro intervento serve a ridurre questo tempo di immobilità e accelerare il ritorno sul mercato”.