La prelazione urbana nelle vendite coattive: limiti e condizioni nelle locazioni della procedura concorsuale

Intervista all’avvocato Nicola Ferraro, founder partner di de Tilla Studio Legale

Avvocato Ferraro, una recente sentenza della Cassazione ha affrontato il tema della prelazione nelle locazioni commerciali stipulate nell’ambito di una Procedura concorsuale. Perché la sentenza della cassazione è importante e quale è il principio affermato?

La Cassazione, con la sentenza n. 28918 del 2 novembre 2025, ha chiarito che alla locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo stipulata dagli organi di una Procedura concorsuale non si applica la prelazione urbana prevista dall’art. 38 della legge n. 392/1978. Significa che il conduttore che ha sottoscritto il contratto di locazione con il Curatore, al momento della vendita del cespite da parte della Procedura, non può esercitare il diritto di prelazione previsto dalla legge.

Qual era il caso concreto esaminato dalla Cassazione?

Il caso riguardava l’aggiudicazione, tramite procedura competitiva avviata dalla Curatela, di un complesso immobiliare, nello specifico un presidio ospedaliero/sanitario appartenente a un Fallimento (la questione è avvenuta quando ancora in vigore la legge Fallimentare). Alla gara aveva partecipato, anche, il conduttore dell’immobile, il cui rapporto locatizio (a uso diverso da quello abitativo) era sorto non con il proprietario; ma direttamente con il Curatore. Prima del trasferimento del bene all’aggiudicatario, il conduttore aveva dichiarato di voler esercitare la prelazione ex art. 38 della legge 392/78. Il Curatore, sentito il parere negativo del comitato dei creditori, aveva negato tale diritto. Da qui il reclamo, poi il ricorso in Cassazione.

Su quali argomentazioni si fondava la posizione del conduttore?

Il conduttore sosteneva, da un lato, che il richiamo nel contratto di locazione alla legge n. 392/1978 (che riconosce al conduttore la prelazione) comportasse l’applicazione integrale della disciplina legale, inclusa appunto la prelazione nel caso di vendita. Dall’altro, affermava che la prelazione commerciale non fosse incompatibile con la vendita coattiva, anche se realizzata dagli organi della procedura concorsuale.

La Cassazione ha però respinto le argomentazioni del conduttore. Perché?

La prelazione urbana tutela il valore “azienda” del conduttore, evitando che con la vendita dell’immobile se ne dissolva l’avviamento. Per questo motivo, nella vendita “ordinaria”, il legislatore riconosce al conduttore il diritto di essere preferito al terzo, a parità di condizioni. Questa tutela presuppone, però, una vendita liberamente determinata dal proprietario, non una vendita imposta nell’interesse dei creditori, quale è quella avviata da una procedura concorsuale (esempio Liquidazione giudiziale) o attuata nell’ambito di una vendita coattiva (procedura esecutiva).

E’ proprio qui che entra in gioco il conflitto con la vendita coattiva?

Esattamente. Nelle vendite esecutive o liquidatorie l’interesse che prevale è quello pubblicistico del ceto creditorio, che deve essere soddisfatto nel modo più efficiente possibile. La procedura competitiva, basata sulla gara, mira a massimizzare il prezzo nell’interesse dei creditori e del soddisfacimento dei crediti. Se il conduttore potesse contare sulla prelazione, sarebbe incentivato a non partecipare ai rilanci, alterando il meccanismo concorrenziale e riducendo il valore di realizzo del bene.

Questo significa che la prelazione urbana è sempre esclusa in costanza di una procedura concorsuale?

No, ed è un punto importante. La Cassazione chiarisce che non esiste un’incompatibilità assoluta tra prelazione urbana e procedura concorsuale. La prelazione può essere riconosciuta quando il rapporto locatizio è sorto prima della procedura e il curatore vi subentra, assumendo una posizione contrattuale già cristallizzata a favore del conduttore.

Quando, invece, la prelazione non può essere riconosciuta?

La regola generale è che la prelazione non spetta quando il contratto di locazione è stipulato direttamente dagli organi della procedura concorsuale (o dal custode, nelle procedure di vendita immobiliari). In questi casi, la locazione è finalizzata a conservare il valore del bene in vista della vendita. E’, dunque, un atto di amministrazione; ma funzionale alla liquidazione del cespite. Applicare alla vendita coattiva il regime vincolistico della prelazione significherebbe sacrificare l’interesse dei creditori, che è invece prevalente.

Esistono eccezioni a questa regola?

Sì, ma sono molto circoscritte. La tutela del conduttore può essere riconosciuta solamente se la prelazione è oggetto di clausola espressa, specificamente pattuita con gli organi della procedura, e autorizzata dal giudice delegato (anche dal comitato dei creditori, se presente).Un richiamo generico alla legge 392/78 non è sufficiente. La prelazione deve essere esplicitamente inserita in contratto.

Quali indicazioni operative possiamo trarre da questa decisione?

La sentenza ribadisce un principio di grande rilievo pratico: chi stipula un contratto di locazione con una Procedura concorsuale non può dare per scontata l’applicazione delle tutele tipiche delle locazioni commerciali.Se il conduttore intende tutelarsi in vista di una futura vendita, deve negoziare, e far inserire in contratto, una clausola di prelazione esplicita, sapendo però che si tratta di un atto di amministrazione straordinaria, e in quanto tale, soggetto a precise autorizzazioni.

Grazie avvocato Ferraro per l’analisi.

Grazie a voi. È un tema che incide concretamente sulla gestione degli asset immobiliari nelle procedure concorsuali e merita grande attenzione operativa.