Manovra e caro affitti, la cedolare scende al 5% ma la mappa dei Comuni è ferma al 2003. “Così gli incentivi rischiano di non bastare”

La proposta di Solo Affitti: detrazioni al 50% per chi ristruttura una casa sfitta e la affitta per almeno cinque anni

La riduzione della cedolare secca dal 10% al 5% sui contratti di affitto a canone concordato, prevista dalla manovra 2027, rappresenta un segnale positivo, ma per rendere davvero efficace l’agevolazione è necessario aggiornare la mappa dei comuni ad alta tensione abitativa. A sottolinearlo è SoloAffitti, che in un’analisi sul mercato delle locazioni evidenzia come l’elenco dei territori interessati risalga al 2003 e non tenga più conto dei cambiamenti intervenuti negli ultimi vent’anni nella distribuzione della domanda e nelle difficoltà di accesso alla casa.

Secondo il Centro Studi SoloAffitti, esistono ampi margini per aumentare la diffusione dei contratti a canone concordato, una formula che offre vantaggi fiscali ai proprietari e può garantire affitti più sostenibili agli inquilini. I dati relativi al 2025 mostrano infatti una differenza significativa tra la diffusione di questa tipologia contrattuale nel mercato generale e quella registrata dalla rete specializzata della società. A Milano, il contratto 3+2 rappresenta il 21% delle locazioni residenziali di lungo termine rilevate dall’Agenzia delle Entrate, contro il 61% di quelle stipulate dalla rete SoloAffitti. A Bari il divario è tra il 38% e il 90%, a Firenze tra il 23% e il 61%, mentre a Roma si passa dal 69% al 93%. Le percentuali si riferiscono alle stesse tipologie contrattuali, ma a platee differenti.

Un altro aspetto da rivedere riguarda gli accordi territoriali, che stabiliscono le fasce di prezzo per gli affitti a canone concordato. Secondo le rilevazioni della rete SoloAffitti, in alcune zone i massimali previsti possono risultare persino superiori ai valori di mercato. È il caso, a Milano, di viale Umbria, dove per un bilocale di 60 metri quadrati il canone concordato può arrivare a 1.800 euro mensili, a fronte di un valore di mercato di circa 1.200 euro. A Roma, nella zona della Camilluccia, per un appartamento di 120 metri quadrati il confronto è tra un massimo di 2.390 euro e un prezzo di mercato di 1.800 euro. Si tratta di importi massimi consentiti, precisa la società, e non necessariamente dei canoni effettivamente applicati. Per questo, secondo SoloAffitti, sarebbe opportuno aggiornare periodicamente gli accordi territoriali, così da allineare i parametri alle condizioni reali del mercato e fare in modo che il vantaggio fiscale per i proprietari si traduca anche in un beneficio per gli inquilini.

La società propone inoltre di intervenire sul patrimonio immobiliare inutilizzato, incentivando il recupero delle abitazioni sfitte. La manovra proroga le detrazioni per le ristrutturazioni, confermando un’aliquota del 50% per le abitazioni principali e del 36% per gli altri immobili. La richiesta di SoloAffitti è estendere la detrazione più elevata anche ai proprietari che ristrutturano una casa attualmente vuota, a condizione che si impegnino ad affittarla per almeno cinque anni. In questo modo, secondo la società, sarebbe possibile riqualificare immobili spesso datati e riportare sul mercato abitazioni che oggi restano inutilizzate proprio perché necessitano di interventi.

“La riduzione della cedolare secca è un segnale positivo, ma gli incentivi devono raggiungere i territori nei quali oggi trovare casa è più difficile”, afferma Silvia Spronelli, amministratrice delegata di SoloAffitti. “Non possiamo continuare a fare riferimento a una mappa dei comuni ad alta tensione abitativa definita nel 2003. Occorre aggiornarla sulla base delle condizioni attuali del mercato e, parallelamente, favorire una maggiore conoscenza del canone concordato. Anche gli accordi territoriali devono rispecchiare i valori effettivi degli affitti, affinché il beneficio fiscale si traduca in un vantaggio concreto per gli inquilini”.

Spronelli torna infine sulla necessità di incentivare il recupero delle case vuote: “Sarebbe stato auspicabile estendere la detrazione del 50% anche ai proprietari che ristrutturano un’abitazione oggi sfitta, impegnandosi ad affittarla per almeno cinque anni. Si otterrebbe un duplice risultato: riqualificare un patrimonio immobiliare spesso vetusto e riportare sul mercato case che oggi restano inutilizzate proprio perché necessitano di lavori. Un incentivo fiscale che contribuirebbe concretamente ad aumentare l’offerta di abitazioni in affitto”.