Quattrosoldi/ Casa, prezzi in calo fino al 2015. Come guadagnare col mattone

Gli analisti finanziari hanno generalmente una memoria più lunga degli investitori: la cosa è utile soprattutto quando si ha a che fare con una crisi immobiliare, che per sua natura ha tempi di evoluzione di molto superiori a quelle che si verificano sui mercati azionari o obbligazionari. Così se in America finalmente il mattone sembra essere ripartito, grazie alla "droga" del denaro a costo zero (in termini nominali, perché in termini reali il costo del denaro è addirittura negativo) che dal dicembre 2008 la Federal Reserve sta portando avanti per cercare di riportare la disoccupazione sotto il 6,5% negli Usa, in Europa le prospettive sono ancora molto variegate, così come in Italia.

A muovere il mercato negli Usa sono sia la presenza di tassi ancora relativamente bassi (su un mutuo a 30 anni si paga in media al momento il 4,37% a tasso fisso) per quanto in crescita rispetto ai minimi visti a fine 2012 (quando un mutuo trentennale costava attorno al 3,40% fisso), crescita che dovrebbe gradualmente proseguire l'anno venturo (la National Realtour Association stima che a fine 2014 il tasso fisso su un mutuo trentennale sarà salito al 5,4%) confermando la solidità della ripresa in atto, sia la disponibilità di credito che invece manca in tutta l'area Sud d'Europa.

Così negli Usa nonostante una leggera frenata delle transazioni (le "pending home sales" in ottobre sono calate del 3,2% ad un totale annualizzato di 5,12 milioni di case, dai 5,29 milioni di settembre), peraltro ancora in crescita rispetto ai livelli di un anno or sono (4,83 milioni di unità), i prezzi sono in crescita e hanno raggiunto i 199.500 dollari di media. Più articolata la situazione in Europa: alcune località a cominciare da Berlino, Londra e Parigi, continuano ad attrarre nuovi investitori, in particolare nel segmento degli immobili di lusso, mentre la gran parte degli immobili in località di provincia registra prezzi ancora bassi o cedenti.

In Italia, in particolare, secondo i dati dell'Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma (che analizza l'andamento delle 13 maggiori città italiane), il 2013 si chiuderà con 407.000 compravendite, in calo di un ulteriore 8,3% rispetto al 2012, anno in cui già si era registrato un crollo del 25,8%. I prezzi, complice il fatto che importanti stock di immobili sono tuttora in portafoglio a banche e assicurazioni che stanno procedendo molto prudentemente ad una svalutazione dei prezzi di carico degli stessi, hanno finora dato l'impressione di reggere decentemente (nel secondo semestre 2013 i prezzi dovrebbero registrare un calo del 2% annuo per le abitazioni nuove, del 2,2% per quelle usate, del 2,3% per gli uffici e dell'1,9% per i negozi), ma per il 2014 Nomisma prevede registreranno un'ulteriore spallata al ribasso sia dei prezzi sia delle transazioni.

Il calo dei prezzi, prevedono gli analisti, proseguirà sia pure in forma più attenuata anche nel 2015 e solo dal 2016 si tornerà a registrare qualche recupero. Su questo quadro pesano naturalmente sia le prospettive di un'economia, quella italiana, che stenta a risollevarsi dalla prolungata recessione in cui è finita e che anche nei prossimi anni difficilmente vedrà il ritorno ad una crescita del Pil significativa, come pure la continua "stretta sul credito" che nei primi sei mesi dell'anno ha ridotto le consistenze dei mutui ottenuti dalle famiglie italiane di altri 3 miliardi di euro.

Secondo l'ufficio studi di Immobiliare.it vi sarebbe tuttavia qualche debole segnale di ripresa: se nel semestre maggio-ottobre 2013 la somma media che gli italiani sono riusciti ad ottenere per l'acquisto di una casa è calata di un ulteriore 4% a 117.000 euro, così come appaiono in calo sia l'importo medio richiesto (-7%) sia il valore degli immobili (223 mila euro, -5%), con un "loan to value", ossia la percentuale erogata in rapporto al valore dell'immobile, che è rimasto stabile al 52%, per il solo comparto dei mutui per l'acquisto della prima casa a fronte di un calo dell'importo medio richiesto (sceso a 129 mila euro, -6%) è invece aumentato quello erogato (127 mila euro, +2%), cosa che ha consentito al "loan to value" di risalire sui livelli di un anno fa al 62%.

La sensazione è dunque che al momento se avete dei soldi da parte o riuscite a convincere una banca ad accendervi un mutuo (i costi oscillano, per un mutuo trentennale, tra il 5,45% e il 5,75% nel caso dei migliori tassi fissi, ovvero tra il 2,5% e il 2,7% di spread sopra l'Euribor a 3 mesi, per un totale tra il 2,72% e il 2,92% al momento) fareste bene a iniziare a cercare di acquistare la vostra prima casa, perché nei prossimi mesi potreste spuntare alcuni dei prezzi migliori a fronte di tassi ancora molto contenuti, mentre attendere ancora un altro anno potrebbe far sfumare qualche buon affare.

Se invece la prima casa ce l'avete già e volete investire il vostro patrimonio nel mattone, guardatevi attorno, informatevi delle aree con le migliori prospettive in paesi come la Germania o l'Inghilterra dove le prospettive economiche appaiono decisamente più solide di quelle dell'Italia o della Spagna (o della stessa Francia) e acquistate. Lasciando che i prezzi in Italia calino ancora e le prospettive migliorino prima di provare a scommettere su una ripresa di un mercato che rischia di offrire ancora più di una delusione a breve termine e non solo a causa delle incertezze in merito alla tassazione sugli immobili.

Luca Spoldi