Il mercato dei mutui arriva alla fine dell’estate in una fase delicata. Dopo il rialzo di 25 punti base deciso dalla Bce a giugno, l’Eurotower ha lasciato i tassi invariati nella riunione di luglio: il tasso sui depositi resta al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sui prestiti marginali al 2,65%. Per chi deve comprare casa, però, la domanda resta la stessa: conviene bloccare oggi il tasso oppure rischiare con un variabile?
La risposta non è uguale per tutti, ma il mercato sta dando un’indicazione interessante. Secondo i dati della Banca d’Italia relativi al secondo semestre 2025, i mutui con durata pari o superiore a 30 anni sono arrivati al 49,5% delle nuove erogazioni, contro il 44,3% del 2024. In pratica, quasi un finanziamento su due viene spalmato su almeno tre decenni. Il motivo è semplice: allungare la durata permette di abbassare la rata mensile e rendere più accessibile l’acquisto della casa, anche se significa pagare interessi per più anni.
Sul fronte dei tassi, gli ultimi dati disponibili indicano che il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso al 3,48% a giugno 2026. Le offerte effettivamente disponibili sul mercato mostrano però differenze importanti tra fisso e variabile e, soprattutto, tra una banca e l’altra. Ad agosto alcune simulazioni riportano tassi variabili a partire da circa il 2,40% e fissi intorno al 3,10%, ma il costo effettivo va valutato attraverso il Taeg, che comprende anche le spese accessorie e non soltanto il tasso nominale.
Leggi anche: Pensioni, l’Inps pensa al “salvadanaio” per i giovani: ecco come funzionerebbe il terzo pilastro previdenziale
Fisso o variabile?
Il tasso fisso dà una certezza fondamentale: la rata resta uguale per tutta la durata del mutuo. Si paga questa sicurezza con un tasso iniziale generalmente più alto. Il variabile, invece, può partire da una rata più bassa ma cambia nel tempo in base all’andamento del parametro di riferimento, principalmente l’Euribor. Dopo il rialzo della Bce di giugno, per esempio, l’Euribor a tre mesi si è portato intorno al 2,40%.
La scelta dipende quindi soprattutto dalla capacità della famiglia di sopportare eventuali aumenti della rata. Chi ha un bilancio stretto e vuole sapere oggi quanto pagherà tra dieci o vent’anni tende a privilegiare il fisso; chi ha maggiore margine e accetta il rischio delle oscillazioni può guardare al variabile, che oggi parte da livelli più bassi in alcune offerte.
E c’è un altro elemento da considerare: la durata. Un mutuo più lungo alleggerisce la rata, ma aumenta il costo complessivo del finanziamento. Per esempio, su un prestito di 200mila euro, distribuire il rimborso su 30 anni invece che su 20 può rendere la rata sensibilmente più bassa, ma significa anche pagare interessi per un periodo molto più lungo. Per questo non bisogna fermarsi alla domanda “quanto pago al mese?”, ma chiedersi anche “quanto avrò restituito alla banca alla fine?”.
La situazione potrebbe inoltre cambiare con le prossime decisioni della Bce. Dopo il rialzo di giugno e la pausa di luglio, il mercato guarda ora alle prossime riunioni dell’Eurotower. Le aspettative sui tassi possono muovere Euribor e condizioni dei finanziamenti, soprattutto per chi sceglie un mutuo variabile.
Per chi sta pensando di comprare casa, dunque, il momento non è quello delle scelte automatiche. Prima di firmare conviene confrontare almeno tre elementi: tasso fisso e variabile, Taeg e durata del finanziamento. Una rata più bassa può sembrare la soluzione migliore, ma se per ottenerla si allunga il mutuo di dieci anni il conto finale può diventare molto più pesante.