Assemblee a mezzanotte e morosi tollerati: i cinque errori degli amministratori di condominio a Milano

Assemblea convocata alle 21, chiusa dopo mezzanotte, con i pochi presenti che approvano qualsiasi cosa pur di andare a dormire. E, nella stessa via, un palazzo curato accanto a uno che cade a pezzi. Com’è possibile? Dietro queste scene c’è quasi sempre il modo in cui lavora l’amministratore di condominio, e il modo in cui i condomini gli chiedono di lavorare. In trent’anni di diritto condominiale ho visto ripetersi, a Milano, sempre gli stessi errori: non distrazioni occasionali, ma abitudini che si consolidano negli anni e che pagano soprattutto i condomini puntuali. Il primo è la radice di tutti gli altri: non saper dire di no. Non è un atto d’accusa contro una categoria. Molti amministratori lavorano con serietà, e spesso sono proprio i condomini a spingerli verso questi errori. Per questo vale la pena conoscerli.

Primo errore: non saper dire di no

Un amministratore che non sa dire di no finisce per lavorare secondo le richieste del condomino più insistente, invece che secondo le regole. L’orario delle assemblee ne è il sintomo più visibile: nessuna legge lo fissa, ma convocarle alle 21, dopo una giornata di lavoro e il rientro nel traffico, significa decidere a notte fonda con poche persone stremate. L’esempio più chiaro è l’acqua. In molti palazzi la spesa si divide ancora “a persone”, con ritocchi chiesti a ogni riunione: dieci quote al ristorante, quattro al barbiere, una in meno a chi ha un figlio andato a vivere fuori. Ma in assenza di contatori individuali la regola è il riparto per millesimi (art. 1123 del Codice civile), e la Cassazione (sentenza 17557/2014) ha escluso che si possa decidere a maggioranza di dividere per numero di persone. Il criterio “per teste” regge solo se è stato accettato da tutti; altrimenti espone le delibere a contestazioni.

Secondo errore: tollerare i morosi

Il compito essenziale dell’amministratore è raccogliere le quote, pagare i fornitori e rendere conto. Se i soldi non entrano, il palazzo si ferma. Eppure, capita spesso che i morosi ricevano soltanto solleciti, anno dopo anno, a volte per non perdere consensi in vista della riconferma. La legge prevede che, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore agisca per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile (art. 1129, comma 9, del Codice civile; sull’esatta decorrenza del termine la dottrina non è unanime). Il ritardo danneggia tutti, a cominciare dal debitore. Nel frattempo, i condomini puntuali coprono gli ammanchi, i fornitori pagati in ritardo diventano meno disponibili e le manutenzioni slittano. Spesso la differenza tra il palazzo curato e quello trascurato della stessa via sta proprio qui.

Terzo errore: i conti in ritardo

Il rendiconto annuale è il momento in cui i condomini vedono come sono stati spesi i loro soldi. La legge impone di convocare l’assemblea che lo approva entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130, n. 10, del Codice civile): se l’esercizio coincide con l’anno solare, entro fine giugno. Eppure, capita di vedere bilanci discussi a settembre, quando del nuovo anno sono già trascorsi otto o nove mesi. A quel punto il preventivo non è più una previsione, ma una presa d’atto, e i versamenti straordinari chiesti a metà anno sono il conto di un preventivo tagliato per sperare di spendere meno. È come in pizzeria: la pizza esce in novanta secondi solo perché l’impasto è stato preparato ore prima. Anche in condominio il lavoro si fa prima, e in uno studio ben organizzato a gennaio i conti dell’anno precedente sono già pronti.

Quarto errore: il “fai da te”

Il fai da te sembra un risparmio e quasi sempre è un costo. Un esempio tipico: per un videocitofono da quattromila euro l’assemblea decide di affidare il lavoro al nipote elettricista di un condomino, senza verificare che possa rilasciare la dichiarazione di conformità richiesta dalla legge per gli impianti (DM 37/2008), che spetta a un’impresa abilitata. Se poi l’impianto non funziona, chi risponde? Un tecnico, o un direttore dei lavori per poche centinaia di euro, controlla materiali, collaudo e regolarità dell’impresa. Per un intervento così non è obbligatorio, ma costa molto meno del problema che evita.

Quinto errore: comunicare “a braccio”

L’amministratore è prima di tutto un professionista della parola: risponde al telefono, scrive e-mail, conduce assemblee. Eppure, nella mia esperienza, pochi studiano la comunicazione. Il risultato lo conoscono tutti i condomini: tre telefonate da venti minuti tengono la linea occupata per un’ora, e chi riesce finalmente a parlare è già arrabbiato. Un amministratore che conduce con cortesia e fermezza non è meno apprezzato, anzi: i condomini cercano un punto di riferimento che non ceda a chi alza la voce. La comunicazione, come ripeto spesso, o la studi o la subisci.

Una questione che riguarda il legislatore

Oggi per fare l’amministratore servono un diploma, un corso di formazione e requisiti di onorabilità, ma non un albo né un tirocinio. Servono scuole serie e un albo professionale, a tutela prima di tutto dei cittadini. La mia speranza è che l’amministratore non sia visto come un capro espiatorio, ma come un professionista che, quando lavora con metodo, rende il palazzo un posto migliore in cui vivere.

L’avvocato Palmiro Fronte si occupa di diritto condominiale da trent’anni. È autore del libro “L’Amministratore di Condominio. Guida semiseria per i malcapitati addetti al settore”