Case, Milano sempre più cara: in dieci anni prezzi di vendita fino al +71%. Ma negli affitti nessuno cresce più di Brescia e Bergamo

Dieci anni di rincari che hanno cambiato profondamente il mercato immobiliare milanese e lombardo, rendendo sempre più difficile acquistare o affittare un’abitazione. Tra il 2016 e il 2026, a Milano i prezzi di vendita dei monolocali sono aumentati del 71%, quelli dei bilocali del 69% e quelli dei trilocali del 52%. Incrementi particolarmente significativi per una città che già dieci anni fa presentava valori immobiliari tra i più elevati d’Italia. Ma la corsa dei prezzi non riguarda soltanto il capoluogo: Como e Bergamo figurano ai primi posti nazionali per la rivalutazione dei monolocali, mentre Brescia guida la classifica degli aumenti degli affitti per i trilocali.

A fotografare l’evoluzione del mercato è uno studio di Immobiliare.it Insights, società specializzata in analisi immobiliari e data intelligence del gruppo Immobiliare.it, che ha confrontato i prezzi di vendita e locazione di monolocali, bilocali e trilocali nelle principali città italiane nell’arco dell’ultimo decennio.

Milano, i monolocali superano i 5.600 euro al metro quadro. Bilocali a +69%

A Milano l’aumento più consistente dei prezzi di vendita riguarda i monolocali, che hanno registrato una crescita del 71% rispetto al 2016, arrivando a una media di 5.630 euro al metro quadro. Subito dietro i bilocali, con un incremento del 69% e un valore medio di 5.532 euro al metro quadro. Per i trilocali l’aumento è stato del 52%, con prezzi che hanno raggiunto i 5.431 euro al metro quadro.

Numeri che collocano Milano ai vertici delle classifiche nazionali: il capoluogo lombardo è terzo per crescita dei prezzi dei bilocali e quarto per quella dei trilocali. Un risultato ancora più significativo se si considera il livello già elevato dei valori immobiliari di partenza. Il confronto con Roma rende evidente la diversa velocità dei due mercati. Nella Capitale, nello stesso periodo, i monolocali si sono rivalutati dell’11%, i bilocali del 16% e i trilocali del 10%. A Milano, dunque, la crescita percentuale dei prezzi è stata nettamente superiore per tutte e tre le tipologie di abitazione.

Como e Bergamo, boom dei monolocali: prezzi in crescita dell’83% e dell’82%

Se Milano continua a distinguersi per i valori assoluti, sono altre due città lombarde a conquistare i primi posti in Italia per la crescita dei prezzi dei monolocali. Como guida la classifica nazionale con un incremento dell’83% in dieci anni, seguita da Bergamo con l’82%. Entrambe precedono Trieste, che si ferma al 76%.

Il dato evidenzia come la rivalutazione immobiliare abbia interessato in maniera particolarmente intensa anche altri mercati della Lombardia, con aumenti percentuali che, almeno per le abitazioni di dimensioni più contenute, superano persino quelli registrati nel capoluogo regionale.

Affitti, Brescia prima in Italia per i trilocali: +63%. Bergamo tra le più care per rincari

La crescita dei prezzi è altrettanto evidente sul fronte degli affitti, dove le città lombarde occupano diverse posizioni di vertice nelle classifiche nazionali. Il caso più significativo è quello di Brescia, che registra il maggiore incremento in Italia dei canoni dei trilocali: +63% rispetto al 2016. La città si colloca inoltre al secondo posto per l’aumento degli affitti dei monolocali, con un +58%, e tra le prime per i bilocali, con un +52%. Anche Bergamo presenta una dinamica particolarmente sostenuta: i canoni dei bilocali sono aumentati del 52%, mentre quelli dei trilocali del 53%.

Si tratta di rincari che, in diverse tipologie immobiliari, superano quelli osservati nella stessa Milano, confermando come la pressione sul mercato delle locazioni non sia circoscritta alla metropoli.

Milano, affitti dei trilocali a +44%. Per un monolocale si pagano 24,5 euro al metro quadro

Nel capoluogo lombardo gli aumenti degli affitti sono stati meno accentuati in termini percentuali rispetto ad alcune altre città della regione, ma si innestano su livelli di prezzo particolarmente elevati.

A guidare i rincari sono i trilocali, con un aumento del 44% in dieci anni e un canone medio di 20,9 euro al metro quadro. Seguono i bilocali, cresciuti del 42% fino a 21,8 euro al metro quadro, e i monolocali, che registrano un +36% e raggiungono i 24,5 euro al metro quadro. Anche in questo caso il confronto con Roma evidenzia una crescita più sostenuta a Milano. Nella Capitale, infatti, gli affitti sono aumentati del 27% per i monolocali e del 29% sia per i bilocali sia per i trilocali. I canoni medi romani si attestano rispettivamente a 22,2, 19,2 e 17 euro al metro quadro.

Il quadro nazionale: bilocali in vendita a +21%, trilocali in affitto a +50%

Allargando lo sguardo al resto d’Italia, lo studio evidenzia una crescita diffusa dei prezzi immobiliari, pur con forti differenze territoriali. A livello nazionale, i bilocali sono la tipologia che ha registrato la maggiore rivalutazione nel mercato delle compravendite, con un aumento del 21% in dieci anni. Nel comparto delle locazioni, invece, il primato spetta ai trilocali, con canoni cresciuti del 50%. Tra le città che hanno registrato i maggiori rincari nelle vendite figura Trieste, prima per l’aumento dei prezzi dei bilocali (+84%) e dei trilocali (+71%). Seguono Verona, con incrementi rispettivamente del 71% e del 61%.

Non mancano tuttavia situazioni in controtendenza. A Catania i valori immobiliari sono diminuiti per tutte e tre le tipologie considerate: -6% per i monolocali, -3% per i bilocali e -14% per i trilocali. A Genova, invece, crescono soltanto i monolocali (+18%), mentre bilocali e trilocali perdono rispettivamente il 6% e l’11%. A Palermo i trilocali segnano un lieve calo dell’1%, a fronte dell’aumento del 13% dei bilocali e della sostanziale stabilità dei monolocali (+1%). Diversa la situazione degli affitti, dove nessuna delle grandi città analizzate presenta diminuzioni dei canoni nel decennio. Padova guida la crescita per i monolocali (+59%), Bari quella dei bilocali (+56%), mentre Brescia, come detto, conquista il primato per i trilocali (+63%).

Immobiliare.it: “Prezzi cresciuti più dei redditi, sempre più difficile accedere alla casa”

Al di là delle differenze tra le città, il problema principale riguarda la crescente distanza tra i prezzi immobiliari e la capacità economica delle famiglie. “La crescita dei prezzi registrata dal 2016 a oggi per tutte le principali tipologie immobiliari va letta alla luce del contesto socio-economico di riferimento, segnato anche da una significativa spinta inflattiva che ha contribuito all’incremento dei valori”, spiega Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it.

Ma è soprattutto il rapporto con gli stipendi a preoccupare. “La criticità più rilevante oggi riguarda, tuttavia, il divario crescente tra i valori immobiliari e i redditi, che non hanno registrato un’evoluzione altrettanto sostenuta. Un disallineamento che incide direttamente sull’accessibilità al mercato”. Una difficoltà particolarmente evidente nei grandi centri urbani, dove la pressione della domanda ha contribuito a spingere verso l’alto sia i prezzi delle compravendite sia quelli delle locazioni. Nei centri più piccoli, osserva Giabardo, la crescita è stata generalmente più moderata.