Il risiko bancario non ridisegnerà soltanto gli equilibri tra i grandi istituti di credito. A Milano rischia di produrre effetti molto concreti anche lungo le strade dei quartieri: nuove serrande abbassate, sportelli accorpati e migliaia di metri quadrati di ex filiali da ricollocare sul mercato immobiliare. La tendenza è in corso da tempo, alimentata dalla crescita dei servizi digitali e dalla riduzione dell’operatività allo sportello. Fusioni e acquisizioni possono però accelerarla ulteriormente: quando due reti si sovrappongono, una delle prime forme di razionalizzazione riguarda normalmente le agenzie collocate a breve distanza tra loro.
Secondo i dati della Banca d’Italia riportati oggi dal Corriere della Sera, in dieci anni le filiali presenti nella provincia di Milano sono passate da 1.747 a 999, mentre le banche operative sono scese da 113 a 92. Il quotidiano sottolinea come il nuovo giro di aggregazioni possa aprire una fase ancora più intensa di chiusure, con ricadute sui servizi di prossimità ma anche sulla destinazione degli immobili liberati.
Ex banche, spazi grandi e difficili da trasformare
Una filiale bancaria non è un normale negozio. Può avere dimensioni considerevoli, ingressi e impianti di sicurezza, pareti rinforzate, archivi, locali tecnici e soprattutto ampi piani interrati. In molti casi è presente ancora il caveau, uno spazio costoso da rimuovere o da adattare a una nuova attività. Anche la classificazione catastale può complicare il riutilizzo. Gli immobili costruiti o trasformati appositamente per ospitare un istituto di credito possono appartenere alla categoria D/5. Prima di convertirli in negozi, uffici, strutture sanitarie o altre attività occorre quindi verificare la compatibilità urbanistica ed edilizia, oltre alla necessità di interventi su accessibilità, impianti e vie di fuga.
È uno dei motivi per cui i prezzi richiesti possono apparire relativamente contenuti rispetto ai valori immobiliari milanesi. Nel calcolo della superficie totale finiscono infatti anche centinaia di metri quadrati sotterranei, che non hanno la stessa fruibilità né lo stesso valore commerciale dei locali al piano strada.
Intesa mette sul mercato sei ex filiali
Una prima fotografia degli immobili già disponibili arriva direttamente dal portale delle proprietà immobiliari del Gruppo Intesa Sanpaolo, che a Milano pubblicizza sei ex filiali. Le schede contengono prezzi richiesti, superfici e descrizioni degli spazi: dati che permettono di capire quanto il peso di caveau, archivi e piani interrati incida sul valore complessivo. Secondo la scheda pubblicata da Intesa Sanpaolo Proprietà, l’immobile di via Ciro Menotti 21 è offerto a 1,55 milioni di euro per una superficie complessiva di 654 metri quadrati. L’ex agenzia è distribuita tra il piano terra, con area self-service, open space e uffici, e il livello interrato, dove si trovano depositi, archivi, locali tecnici, servizi, caveau e due box auto. Sempre il portale immobiliare di Intesa Sanpaolo propone l’ex filiale di via Padova 175 a 1,02 milioni di euro. La superficie dichiarata è di 608 metri quadrati, comprese le pertinenze e le aree esterne. La descrizione dell’annuncio segnala spazi al piano terra e ambienti destinati ad archivi, depositi e locali tecnici nel piano interrato.
Per l’ex sportello di via Rapisardi 9, a Bruzzano, la scheda di Intesa Sanpaolo Proprietà indica una richiesta di 650mila euro per 563 metri quadrati. Anche questa unità si sviluppa tra piano terra e interrato, all’interno di un edificio a destinazione residenziale e commerciale. In viale Campania 42, nei pressi di piazzale Susa, il prezzo pubblicato da Intesa Sanpaolo è invece di 925mila euro per 434 metri quadrati. La documentazione immobiliare descrive una proprietà articolata su più livelli, con sette vetrine affacciate sulla strada e spazi sotterranei comprendenti depositi, archivi, locali tecnici e caveau. La stessa offerta è riportata anche nell’annuncio pubblicato su Immobiliare.it dall’istituto.
La ex filiale di via Porpora 65 viene proposta, ancora sul portale immobiliare del Gruppo Intesa Sanpaolo, a 900mila euro per una superficie di 379 metri quadrati. Il valore unitario risulta più elevato rispetto agli immobili di via Padova e Bruzzano, ma anche in questo caso la metratura complessiva comprende ambienti con caratteristiche e utilizzabilità differenti.
Più contenute le dimensioni dell’immobile di via Lomellina 14. Secondo la scheda di Intesa Sanpaolo Proprietà, la richiesta è di 400mila euro per 136 metri quadrati. La brochure tecnica dell’istituto precisa che l’unità commerciale è collocata tra piano terra e interrato di un edificio condominiale. Proprio la metratura ridotta potrebbe rendere la riconversione meno complessa rispetto alle ex agenzie da 500 o 600 metri quadrati.
UniCredit vende l’ex sportello di viale Monza
Fuori dal portafoglio di Intesa, un altro caso significativo è quello di viale Monza, vicino alla fermata Rovereto della metropolitana. Nell’annuncio pubblicato su Immobiliare.it da UniCredit RE Services, l’ex filiale è proposta a 1.094.700 euro per 500 metri quadrati. La scheda parla di quattro vetrine su strada e di una distribuzione su due livelli, piano terra e piano interrato, collegati da una scala interna. L’annuncio indica inoltre un valore richiesto di 2.189 euro al metro quadrato e specifica che l’immobile è libero.
Il patrimonio destinato a crescere con il risiko
Quelli già sul mercato rappresentano soltanto la prima parte del patrimonio immobiliare che potrebbe liberarsi. Alla riduzione strutturale degli sportelli si aggiungono ora le possibili sovrapposizioni prodotte dalle operazioni tra i principali gruppi bancari. Non tutte le filiali coinvolte saranno necessariamente chiuse: alcune potranno essere cedute ad altri operatori, trasformate in uffici di consulenza o mantenute per garantire la presenza territoriale. Ma la direzione generale resta quella di una rete fisica meno capillare e composta da agenzie più grandi e meno numerose.
Il risiko, dunque, non si giocherà soltanto nelle sale dei consigli di amministrazione. A Milano sarà visibile anche sui marciapiedi, attraverso ex sportelli che dovranno trovare una nuova funzione. E il vero affare, almeno in molti casi, non sarà acquistare tanti metri quadrati a prezzi apparentemente bassi, ma riuscire a trasformare caveau, archivi e sotterranei in spazi capaci di tornare realmente a vivere.