Accertamento valore dell'immobile: i parametri OMI non bastano

Il Fisco non può rideterminare il valore di compravendita di un immobile basandosi solo sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

Ciò è quanto stabilito dai giudici della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia che, con recente sentenza, hanno confermato la posizione dei giudici di primo grado respingendo l’appello dell’Agenzia delle Entrate di Milano e condannandola anche al pagamento delle spese legali (si veda sentenza n.252/18/2020, depositata il 30.01.2020, liberamente visibile su www.studiolegalesances.it – sez. Documenti).

La controversia trae origine dall’impugnazione – da parte sia dell’acquirente che  del venditore –  di un avviso di liquidazione per la rettifica del valore dell’immobile ad opera dell’Agenzia delle Entrate  ai fini delle imposte ipotecarie e catastali sulla base dei dati ricavati dalla banca dati dell’osservatorio del mercato immobiliare utilizzati dall’Agenzia delle Entrate ai fini  accertativi c.d. Valori OMI.

I contribuenti contestavano l’accertamento rilevando come la legittimità del valore dell’immobile fosse confermata anche dalle perizie di stima che erano state redatte al momento della compravendita.

Sul punto, dunque, i giudici milanesi ritengono che i predetti VALORI OMI, risultano essere valutazioni poco affidabili, in quanto le stesse non costituiscono prova tipica  ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà estimativa e, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, sono idonee solamente  a condurre a indicazioni di valori di massima.  Di  contro, sostengono i giudici, risultano maggiormente attendibili le perizie delle parti prodotte nel contenzioso al fine di comprovare l’effettività del valore attribuito all’immobile in sede di compravendita, in quanto fondate in modo concreto sul valore di mercato di immobili commerciali di medesime caratteristiche nello stesso contesto urbano ed offrono alle parti private, acquirente e venditore, la possibilità di dare una prova contraria più coerente e prossima al valore di mercato del bene.

L’auspicio è che, anche in ambito degli avvisi di liquidazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, sempre più prevalgano le perizie di parte attestanti i valori di compravendita che tengono conto dell’effettivo valore di mercato dato dalle caratteristiche peculiari attribuibili ad ogni singolo immobile e non i valori OMI che rappresentano quindi una semplice stima e un valore di massima dell’immobile stesso.

Dott.ssa Donatella Dragone

Avv. Matteo Sances

www.centrostudisances.it