Nel terzo trimestre del 2026, il mercato immobiliare residenziale italiano evidenzia nuovi segnali di espansione sia nel settore delle compravendite che in quello delle locazioni, soprattutto per quanto riguarda prezzi e pressione di domanda . Rispetto agli stessi tre mesi del 2025, infatti, i prezzi delle case in vendita a livello nazionale hanno registrato quasi un +5%, raggiungendo i 2.217 euro/mq medi, mentre i canoni di affitto sono aumentati del 3,9%, sfiorando, in media, i 15 euro/mq.
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Al contempo, la pressione di domanda nell’acquisto è salita del 4,2%, a fronte del +4,5% di quella nelle locazioni. L’offerta, invece, si è comportata in modo diverso nei due comparti, sperimentando una contrazione di quasi il 4% nelle vendite e un rialzo a due cifre negli affitti (+12,6%). È questo il quadro generale emerso dall’Osservatorio trimestrale del mercato residenziale realizzato da Immobiliare.it Insights, proptech company guidata da Luke Brucato, specializzata in analisi di mercato e data intelligence e parte del gruppo Immobiliare.it.
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«L’elemento nuovo rispetto agli ultimi Osservatori riguarda l’andamento della domanda di locazioni, che torna a crescere dopo sette trimestri consecutivi di variazioni negative», commenta Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. «In realtà, si tratta di una conferma di un trend di cui si erano già avuti alcuni segnali negli ultimi mesi e che ora si manifesta appieno nei dati consuntivi del terzo trimestre».
Focus vendite: l’andamento nelle principali aree del Paese
La crescita dei prezzi di vendita è trainata soprattutto dalle aree centro-settentrionali dello Stivale: infatti, rispetto al periodo luglio-settembre del 2025, Nord-Ovest e Nord-Est segnano rispettivamente +6,2% e +5,9%, seguiti dal Centro, in rialzo del 4,8%. Le Isole evidenziano un +2,8%, mentre il Sud chiude la classifica, con il +2,3%. Il Centro è l’area più cara per acquistare, con 2.467 euro/mq, seguito a brevissima distanza dal Nord-Ovest (2.456 euro/mq).
Guardando alla differenza tra grandi e piccoli centri (più di 250.000 abitanti vs. meno di 250.000 abitanti), i primi hanno sperimentato un rialzo dei prezzi più marcato rispetto ai secondi, +5,9% contro +4,3%. Attualmente, acquistare un immobile nelle grandi città costa quasi 2.000 euro/mq in più rispetto alle piccole (3.793 euro/mq vs. 1.911 euro/mq).
Per quanto riguarda pressione di domanda e offerta, tutte e cinque le macro-aree del paese rispecchiano l’andamento nazionale per entrambi gli indicatori: gli incrementi più significativi della pressione di domanda si verificano nel Nord-Ovest (+5,8%) e nel Centro (+5,6%), mentre le Isole rimangono pressoché stabili (+0,6%). L’offerta si contrae invece soprattutto nel Centro (-6,3%),
mentre lo fa in misura poco marcata nel Nord-Est (-1,9%).
Focus affitti: l’andamento nelle principali aree del Paese
Passando alla disamina degli affitti, si notano andamenti diversi rispetto a quelli registrati nelle vendite. Infatti, sono le zone centro-meridionali, e non quelle centro-settentrionali, a guidare i rialzi dei canoni, con il picco nel Centro (+6,8%), seguito dal Sud (+6,2%). Il Nord-Est, invece, rimane perfettamente allineato ai prezzi di locazione dello scorso anno, mentre il Nord-Ovest è la zona più cara per affittare, con 16,7 euro/mq (+2,7% anno su anno).
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Un’ulteriore differenza rispetto al settore delle vendite è che nelle locazioni i piccoli centri continuano a crescere a un ritmo superiore rispetto ai grandi, +4,3% dei primi contro +1,9% dei secondi rispetto al terzo trimestre dello scorso anno. Tuttavia, la differenza nei canoni è accora molto sostenuta: la media nelle grandi città ammonta a oltre 19 euro/mq, mentre nelle piccole non raggiunge gli 11 euro/mq.
Tra gli altri principali indicatori di mercato, la crescita della pressione di domanda di locazioni a livello nazionale si deve soprattutto alle tendenze di Sud e Centro, in rialzo rispettivamente dell’11,5% e dell’11%. Nord-Ovest e Nord-Est aumentano tra l’1% e il 2%, mentre le Isole
registrano un lievissimo calo (-0,1%). L’offerta è in rialzo soprattutto nel Nord-Ovest (+18,4%) e nel Nord-Est (+12,2%), mentre l’incremento più contenuto si verifica nel Sud (+1,2%).
Prezzi di vendita: regioni e capoluoghi
Il Friuli Venezia Giulia è la regione che è cresciuta di più, a livello di prezzi di vendita, rispetto al terzo trimestre del 2025 (+8%). All’opposto, Valle d’Aosta e Basilicata sono le uniche due zone ad aver mostrato una diminuzione dei costi, pari rispettivamente al -1,3% e al -1,6%.
Il Trentino-Alto Adige mantiene il primato di regione più cara in Italia, con 3.769 euro/mq medi. La Liguria, con 2.821 euro/mq, supera la Lombardia (2.798 euro/mq) e guadagna il secondo posto, spinta verso l’alto dalla forte crescita di Genova (+8,3% anno su anno). La Calabria, invece, è la regione più economica in Italia, nonché l’unica a restare sotto i 1.000 euro/mq medi (972, per la precisione).
Tra i capoluoghi regionali, Trieste fa segnare l’incremento più rilevante dei prezzi in dodici mesi (+10,4%), precedendo Torino (+8,7%) e Genova. Si notano però anche quattro diminuzioni, vale a dire quelle di Potenza (-5,2%), Campobasso (-3,1%), Catanzaro (-0,6%) e Aosta (-0,4%). Milano rimane il capoluogo più caro, con 5.665 euro/mq, mentre Catanzaro è il più economico (1.012 euro/mq).
Canoni di affitto: regioni e capoluoghi
Guardando, per concludere, alle locazioni, la Calabria è la regione che ha registrato l’incremento più rilevante dei canoni al metro quadro nel terzo trimestre del 2026 (+13,7%). Si evidenziano però anche tre cali: il più marcato in Molise (-4,8%), mentre i più lievi in Emilia-Romagna (-0,8%) e Veneto (-0,1%).
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La Valle d’Aosta si conferma la regione più cara in Italia per affittare casa, con quasi 24 euro/mq medi (+8,1% anno su anno), seguita da Lombardia (18,8 euro/mq, +0,9% a/a) e Toscana (17,3 euro/mq, +7,7% a/a). Il Molise, complice anche la discesa dei costi anno su anno, è invece la zona più conveniente, con 7,1 euro/mq.
Tra i capoluoghi, spicca il +17,1% di Catanzaro, che precede Aosta (+13,2%) e Trieste (+10,8%), ancora una volta in grande rialzo, come nelle compravendite. Si segnalano, tuttavia, anche cinque contrazioni, ovvero quelle di Campobasso (-10,1%), Bologna (-3,2%), Milano (-0,7%), L’Aquila (-0,6%) e Venezia (-0,4%). Nonostante il lievissimo calo, Milano rimane saldamente in testa anche nella classifica dei prezzi di affitto, con 22,3 euro/mq medi, mentre Potenza è il capoluogo regionale più economico, con 6,8 euro/mq medi.