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Economia
Mutui, in arrivo rate più leggere. Ecco come fare la surroga

La mossa era già attesa dal mercato ed era già scontata. Ma il minitaglio dei tassi da parte della Bce che ha portato il tasso d'interesse di riferimento per l'Eurozona dallo 0,15% allo 0,05%, un altro minimo storico, porta in dote per le famiglie che hanno contratto un mutuo immobiliare con una banca, un risparmio di circa 8 euro sulla rata mensile di un mutuo da 100 mila euro.

I parametri più utilizzati per i prestiti ai privati (Euribor per il mutuo a tasso variabile e l'Eurirs per il fisso) sono già molto bassi: il tasso breve a tre mesi a cui si agganciano i mutui a saggio variabile equivale allo 0,15%  e all'1,7%-1,84%  per l'Irs a 20 anni  e a 30 anni a cui le banche fanno riferimento per la determinazione del tasso fisso.

Un minimo che rende conveniente prendere in considerazione una surroga se hanno contratto prestiti vecchi molto cari. La seconda parte del costo del mutuo, e cioè lo spread applicato dalle banche è già sceso dell'1% in un anno e si aggira intorno al 2% per i debitori più affidabili e intorno al 2,2%-2,3% per tutti gli altri.

In queste condizioni di mercato, la surroga torna a destare l'attenzione degli italiani che, potendo contare su spread più bassi, potrebbero chiedere di sostituire il proprio mutuo con quello offerto da una banca diversa, ma a condizioni più vantaggiose.

Vediamo dunque che cos’è una surroga, come si richiede, e che costi ha per il consumatore. La surroga presuppone che il cliente abbia già in precedenza contratto un mutuo ipotecario, ed intenda oggi “lasciare” la sua vecchia banca per una nuova, perché quest’ultima gli propone un più basso tasso di interesse.

Con la surroga non è più necessario che il cliente estingua il precedente contratto di  mutuo e ne concluda uno nuovo, ma più semplicemente potrà far subentrare la nuova banca nel vecchio contratto, che verrà rimodulato nelle sue condizioni economiche, in particolare al tasso (ma non solo). Il cliente avrà la percezione di concludere un nuovo contratto di mutuo, in quanto egli negozierà con la nuova banca tutte le condizioni economiche; invece, sotto il profilo giuridico, siamo di fronte ad un subentro. Dove si vede la differenza? Principalmente nella durata dell’ipoteca. Se il mutuo originario è stato concluso nel 2004, nella medesima data veniva concessa l’ipoteca. Nel caso di surroga non viene concessa una nuova ipoteca ma resta ferma la vecchia.

La surroga consente dunque al cliente di cambiare la sua vecchia banca con una nuova in presenza di condizioni economiche vantaggiose. Ma il vero plusvalore della surroga sta nei costi: per espressa previsione di legge il cliente non deve sostenere alcun costo per l’operazione, che risulta così essere per lui veramente vantaggiosa.

Inoltre, sempre per espressa previsione di legge, qualora la concessione della surroga si protragga di oltre trenta giorni lavorativi, la banca originaria, qualora il ritardo sia a lei imputabile, sarà tenuta a risarcire al cliente i danni, che verranno conteggiati nella misura pari a l'1% per cento del valore del finanziamento. Tale percentuale viene calcolata per ogni mese, o frazione di mese, di ritardo.

Negli ultimi anni il numero delle surroghe andate a buon fine è stato veramente molto basso, perché lo spread attuale è stato, sinora, superiore ai vecchi spread, tale da rendere l’operazione non vantaggiosa per il cliente. Il ridursi dello spread, se effettivamente così sarà, renderà la surroga nuovamente interessante per i cittadini che negli anni scorsi hanno acceso un mutuo e che potranno così avvantaggiarsi a costo zero di questo interessante contratto.

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