Pandemia, Scenari Immobiliari: colpito il mercato immobiliare ma non affondato

La pandemia colpisce un mercato immobiliare europeo in piena fase positiva. Ma non lo sta affondando. Anzi le previsioni per il prossimo anno sono di un deciso rimbalzo in quasi tutti i comparti. Le stime elaborate da Scenari Immobiliari nel suo primo outlook europeo 2020 indicano per quest’anno un calo del fatturato del 18,1%, sotto i mille miliardi di euro, per il complesso dei 28 paesi europei.  Calo meno accentuato per le cinque economie più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Spagna e Italia) con un decremento che si ferma al 14,1% e un fatturato di poco inferiore a 700 miliardi di euro. Le variazioni attese, rispetto allo scorso anno, vanno dal meno 10,3% della Germania al meno 20,4% della Spagna.

“Il fatturato del mercato immobiliare italiano -commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari- potrebbe subire un calo del 18,3 %, per sfiorare i 106 miliardi di euro nel 2020. Sono soprattutto i volumi scambiati a ridursi, per effetto di un blocco totale di tre mesi e una lenta fase di risalita per un periodo analogo. Le quotazioni medie sono in lieve calo, ma con settori in crescita come la logistica. Per il 2021 si attende in tutta Europa un netto rimbalzo dei mercati”.

Vivace nel 2019 il settore residenziale in Europa. I prezzi di vendita e i canoni di locazione sono aumentati sia nella prima che nella seconda parte dell’anno. Per tutta l’area europea, i dati relativi alla fine dell’anno scorso indicavano un incremento medio dei prezzi delle case del quattro per cento. Ancora in ritardo l’Italia, che non cresceva allo stesso ritmo, con una media nazionale sostanzialmente pari a zero. Gli aumenti più marcati fra i primi cinque Paesi, si sono registrati in Germania e Francia. Allargando l’analisi agli altri stati membri, si sono registrati cali a Cipro, in Ungheria, Danimarca e in Finlandia. Aumenti significativi invece in Lettonia, Slovacchia,  Lussemburgo e Portogallo.  

Anche il mercato europeo degli uffici è rimasto vivace e alla fine dell’anno ha registrato solo un leggero calo annuo del 2,7% in termini di assorbimento degli spazi, per un totale di quasi tredici milioni di metri quadri, rimanendo al di sopra della media di lungo periodo. Nonostante il previsto rallentamento congiunturale dei principali Paesi europei, il mercato è posizionato ancora in una fase positiva del ciclo, con buone performance in particolare a Roma (+14%), Milano (+11,5%),  Bruxelles (+8,3%), Barcellona (+6%) e Lione (+13,6%).

Il mercato immobiliare retail, riferito soprattutto al comparto degli immobili “prime”, ovvero quei locali commerciali di svariate ampiezze che sono tutti caratterizzati dal trovarsi nelle vie e nelle piazze più importanti per lo shopping del lusso, ha mantenuto una domanda vivace e dinamica in tutto il 2019. Le due principali “high streets” europee, dal punto di vista dei canoni di locazione, rimangono Old Bond Street a Londra e l’Avenue des Champs-Elysées, entrambe con canoni che superano i ventimila euro al metro quadrato annuo. A Parigi, Rue Saint-Honoré (quattordicimila euro al metro quadrato annuo di affitto e una crescita dell’otto per cento annuo) è una location ricercata dai marchi top come Dolce & Gabbana che ha qui recentemente aperto un nuovo negozio o Versace che in autunno, in occasione della settimana della moda parigina, ha inaugurato il suo nuovo flagship store (con questa definizione si identificano quei punti vendita creati dai brand per comunicare i valori aziendali e la loro brand identity).

Milano, è una delle città più importanti dove le aziende del lusso desiderano affittare uno spazio per il loro marchio e i loro prodotti. Via Montenapoleone, nel centro storico della città, ha registrato nel 2019 un aumento degli affitti dell’undici per cento. La media per tutta l’area del cosiddetto “quadrilatero d’oro” milanese indica un canone di quasi quattordicimila euro al metro quadrato, posizionandola al quinto posto nel mondo. Prendendo in considerazione i canoni di locazione anche dei negozi non di lusso ma secondari, le medie delle varie capitali europee si riducono molto e solo Londra e Parigi restano al di sopra dei mille euro al metro quadrato mensili. In questo contesto, le medie più alte, escluse le due capitali già citate, si registrano ancora a Milano, Roma, Vienna, Monaco e Dublino, tutte al di sopra dei trecento euro al metro quadrato/mese. Per i negozi su strada i rendimenti hanno registrato nel 2019 una sostanziale fase di stabilizzazione. La media in Spagna dei rendimenti è la più alta fra le principali nazioni europee (3,75%), seguita da Italia (3,5%), Germania (2,9%), Regno Unito (2,8%) e Francia (2,5%).

Il mercato immobilire italiano: finale 2019 e previsioni 2020                                                                                  Negli ultimi anni il mercato immobiliare aveva iniziato una lenta risalita dalla crisi del 2010. I tassi di crescita erano dimezzati rispetto a quanto accadeva negli altri Paesi europei, ma comunque positivi. Il 2019 si è chiuso con un fatturato di circa 130 miliardi di euro, con un incremento del 3,9 per cento sull’anno precedente che era stato più dinamico. Per il secondo anno consecutivo tutti i comparti avevano il segno positivo, con alcune performance particolari come nel settore alberghiero e negli investimenti internazionali.

Il “grande malato” del mercato italiano continua ad essere il residenziale (che ne rappresenta quasi il 75%) con una domanda in crescita ma una offerta di bassa qualità che spiegano anche le quotazioni ancorate allo zero. Solo in poche aree (come Milano) il trend è positivo sia nelle compravendite che nei prezzi. Gli altri settori sono in miglioramento.