Case in centro a Milano, il valore medio del nuovo è 10800 € al mq

Sono 90 le iniziative di nuova costruzione nel centro di Milano, per un totale di 4.142 appartamenti: già vendute 2.462 unità (pari al 59%). Il 63% delle nuove unità è in classe A o A+. In centro il valore medio del nuovo è pari a 10.080 euro/mq. Lo rivela la ricerca “Il mercato immobiliare residenziale a Milano.
 Analisi delle iniziative di nuova costruzione, dello stock di invenduto e dei prezzi di mercato”, presentata oggia a Milano e realizzata dall’Ufficio Studi di SIGEST soluzioni immobiliari. La presentazione è avvenuta all’interno del convegno “Il residenziale a Milano. La casa raccontata attraverso il mercato attuale, l’evoluzione del prodotto e i nuovi scenari dell’abitare”, durante il quale sono intervenuti – oltre a Enzo Albanese, amministratore unico di SIGEST soluzioni immobiliari – Salvatore Carrubba (presidente del Centro Einaudi di Torino), Marco Dettori (presidente di Assimpredil Ance), Paolo Caputo (architetto di Caputo Partnership International), Riccardo Delli Santi (avvocato dello Studio Delli Santi) e Alberto Agazzi (amministratore delegato e direttore generale di Generali Real Estate SGR). L’analisi condotta prende in esame tutte le 90 iniziative a destinazione residenziale – di nuova costruzione e ristrutturazione integrale – rilevate all’interno della Circonvallazione esterna di Milano, suddividendo il territorio in tre macroaree (Centro, Bastioni e Circonvallazione). Obiettivi dello studio sono di offrire una lettura “macro” del mercato – numero di appartamenti, stock di invenduto, valori di mercato – una “micro” – entrando nel dettaglio delle singole iniziative – e, parallelamente, la variazione del mercato 2015 rispetto ai dodici mesi trascorsi.

“Il lavoro che abbiamo svolto permette di fare interessanti riflessioni sul mercato – commenta Enzo Albanese, amministratore unico di SIGEST soluzioni immobiliari – perché fa luce su come sia cambiato il modo di abitare la casa e sulle richieste del Cliente. I numeri offerti dalla ricerca, se interpretati alla luce di una profonda conoscenza del panorama immobiliare, ci portano alla conclusione che il mercato premia la qualità e l’innovazione di prodotto. La domanda certamente esiste e si presenta a tratti come dinamica, benché sia cambiata profondamente: solo i progetti che sono in grado di interpretare questo nuovo modo di abitare ottengono ottime performance; in altri casi la strada è necessariamente in salita. Ciò dimostra, quindi, il ruolo fondamentale del prodotto innovativo, capace di contagiare in maniera virtuosa il mercato, come è accaduto per Porta Nuova e CityLife, che hanno avuto un forte effetto di stimolo e di benchmark per l’intero mercato.”

Le 90 iniziative di nuova costruzione e di completa ristrutturazione monitorate nella ricerca sono pari a 4.142 appartamenti. Rispetto a questo totale, il 33% è rappresentato da tre grandi iniziative quali CityLife, Porta Nuova e Parco Vittoria, per un totale di 1403 unità residenziali: pertanto, circa un terzo delle unità di nuova costruzione sul mercato è concentrato nei tre cantieri principali, che inevitabilmente rappresentano una quota consistente del mercato cittadino. Le altre operazioni sono caratterizzate da un numero molto ridotto di appartamenti: l’85% delle iniziative ha – infatti – meno di 50 unità.

Dal punto di vista della realizzazione degli immobili, il 65% degli appartamenti (2.700 unità) sono in pronta consegna, per circa 500 unità la consegna è prevista a fine 2015, entro il 2016 è prevista la consegna di circa 540 unità e nel 2017 di ulteriori 400 abitazio ni. L’attenzione alla sostenibilità è dimostrata dall’elevata classe energetica delle realizzazioni: il 63% delle iniziative è in classe A o A+ e il 28% in classe B. Complessivamente le unità vendute ammontano al 59% delle iniziative rilevate (2.462), mentre lo stock residuo – pari al 41% – corrisponde a 1.690 appartamenti.

Le unità vendute nel 2015 risultano 676 e riguardano per il 92% (620 unità) il prodotto in commercio nel 2014 eper l’8% (56 unità) il nuovo prodotto in commercio nel 2015. Le iniziative complessivamente sono aumentate del 9% (da 83 a 90): sono state rilevate 15 nuove iniziative, mentre complessivamente 8 sono state concluse o sospese dalla commercializzazione. La fascia che ha visto il maggior incremento di nuove iniziative è quella della Circonvallazione con 14 nuove iniziative (93% delle totali rilevate). Il prezzo medio rilevato nelle tre fasce oggetto d’indagine &egra ve; pari a 10.080 €/mq (Centro), a 8.700 €/mq (Bastioni) e a 6.130 €/mq (Circonvallazione), con una variazione rispetto ai valori della precedente rilevazione rispettivamente del -1% (Centro), del +1,4% (Bastioni) e del -3% (Circonvallazione).

Le aree con la maggiore oscillazione tra prezzi minimi e massimi è rappresentata dall’area A (Centro) con prezzi da 6.200 a 15.500 €/mq e dal quartiere di Porta Nuova con valori tra 3.300 a 13.000 €/mq. Quelle con il delta minore sono le aree di P.ta Vigentina, i cui valori oscillano tra 6.200 e 7.500 €/mq, e Mac Mahon e Principe Eugenio, con prezzi rilevati compresi fra 3.950 e 5.700 €/mq. “È interessante inoltre notare – conclude Albanese – come Milano stia attraversando un periodo di grande fermento e trasformazione per la diffusa rigenerazione del proprio tessuto urbano, sia per i numerosi interventi di ristrutturazione in corso e di prossima realizzazione, sia p er i più estesi progetti di riqualificazione dei molteplici scali ferroviari.”