Immobiliare di lusso a Milano, prezzi fino a 27mila euro al mq. Boom a Niguarda e Bicocca

l mercato immobiliare milanese continua a crescere, anche se a ritmi più contenuti rispetto al passato. E nel segmento del lusso le quotazioni raggiungono livelli sempre più elevati: fino a 27mila euro al metro quadrato nel Quadrilatero della Moda e a Brera, 23.800 euro nell’area Castello-Foro Buonaparte e 20.800 euro nella zona di Porta Nuova. Ma a sorprendere sono soprattutto le dinamiche dei quartieri meno centrali, con Niguarda e Bicocca che registrano gli incrementi più marcati dei valori immobiliari, mentre San Siro, Fondazione Prada e Maggiolina si confermano tra le aree più dinamiche.

È quanto emerge dal Market Report Milano-Roma 2026, l’osservatorio sul mercato immobiliare di pregio presentato da Engel & Völkers Italia e realizzato in collaborazione con Nomisma. Il rapporto evidenzia come nel primo semestre del 2026 le compravendite residenziali a Milano siano cresciute del 3,3% rispetto allo stesso periodo del 2025, un risultato superiore alla media nazionale del 2,1% e al +2,6% registrato a Roma.

Milano, il lusso tiene ma sotto gli 800mila euro il mercato è più difficile

Il mercato milanese degli immobili di pregio mostra una sostanziale stabilità delle quotazioni, accompagnata però da differenze significative tra le fasce di prezzo. Le abitazioni con un valore superiore a 1,5 milioni di euro continuano a beneficiare di una domanda solida, sostenuta da acquirenti con elevate disponibilità patrimoniali. Anche la fascia compresa tra uno e 1,5 milioni di euro mantiene livelli soddisfacenti di attività. Più complessa la situazione per gli immobili di valore inferiore agli 800mila euro, soprattutto quando non presentano caratteristiche particolarmente distintive. In questa fascia si concentra anche una parte dell’offerta precedentemente destinata agli affitti brevi, oggi reindirizzata verso la vendita o la locazione tradizionale.

Milano, sottolinea il rapporto, resta prevalentemente un mercato legato all’acquisto e alla sostituzione della prima casa, anche nel segmento medio-alto. A orientare le scelte sono sempre più la qualità dell’immobile, l’efficienza energetica, la sostenibilità e la disponibilità di servizi, terrazzi, aree verdi e soluzioni già pronte per essere abitate.

Da Brera a CityLife, la mappa dei prezzi degli immobili di pregio a Milano

Le differenze tra i quartieri restano molto marcate. Nel centro storico, Brera e Quadrilatero confermano il proprio primato, con punte di 27mila euro al metro quadrato per le abitazioni ristrutturate a nuovo. Nell’area Castello-Foro Buonaparte si raggiungono i 23.800 euro. Tra le altre zone più costose emerge Porta Nuova-XXV Aprile, dove le quotazioni premium possono toccare i 20.800 euro al metro quadrato, mentre nell’area Garibaldi-Moscova-Arena i valori raggiungono i 14.500 euro.

Nella zona ovest, CityLife presenta una forbice particolarmente ampia, tra 9mila e 17mila euro al metro quadrato. Più contenute, ma comunque elevate, le quotazioni delle aree Sempione-Arco della Pace-Chinatown e Vercelli-Washington, comprese tra 6.900 e 12mila euro.

Nella parte orientale della città i prezzi risultano generalmente in crescita, con l’eccezione di Città Studi, dove il mercato si mantiene stabile e le quotazioni oscillano tra 4.500 e 6mila euro al metro quadrato. Porta Venezia raggiunge punte di 10.400 euro, Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo arriva a 9.600 euro e Repubblica a 8.900 euro.

Nella zona sud, infine, i valori indicati dal rapporto arrivano a 12.400 euro al metro quadrato nell’area Porta Romana-Crocetta-Quadronno, mentre nella zona Medaglie d’Oro-Lodi si attestano a 7.800 euro. Le quotazioni fanno riferimento al segmento di fascia medio-alta e agli immobili nuovi o ristrutturati a nuovo, e non rappresentano quindi i prezzi medi dell’intero patrimonio residenziale dei rispettivi quartieri.

Niguarda e Bicocca crescono, San Siro e Maggiolina tra le aree più dinamiche

Uno degli aspetti più interessanti del rapporto riguarda il crescente dinamismo di alcune zone esterne al centro storico. Niguarda e Bicocca si distinguono per gli incrementi più marcati dei valori immobiliari, mentre San Siro, Fondazione Prada e Maggiolina mostrano una particolare vivacità della domanda.

Guardando alla seconda parte del 2026, le previsioni indicano una sostanziale stabilità sia delle compravendite sia dei prezzi. Per il 2027 non viene escluso un lieve rallentamento del numero delle transazioni, ma alcune aree della città potrebbero continuare a registrare una crescita degli scambi.

Tra queste figurano San Siro e Gambara-Bande Nere nella zona ovest, Città Studi nella zona est e Gioia-Maggiolina nella zona nord. Il rapporto conferma dunque un mercato sempre più selettivo, nel quale la centralità dell’indirizzo rimane importante, ma non è più l’unico fattore determinante. La qualità del contesto urbano, l’accessibilità ai trasporti pubblici, i servizi e le caratteristiche energetiche degli edifici assumono un peso crescente nelle decisioni degli acquirenti.

Affitti a Milano, cresce la domanda di bilocali: canoni medi in aumento del 2,2%

Non soltanto compravendite. Anche il mercato delle locazioni residenziali milanesi continua a mostrare una domanda sostenuta, alimentata soprattutto da studenti, giovani professionisti e famiglie. A essere particolarmente richiesti sono i bilocali, per i quali il canone medio è cresciuto del 2,2% nel primo semestre del 2026. Nel segmento analizzato, i valori degli affitti presentano una forbice molto ampia, compresa tra 240 e 6mila euro al metro quadrato all’anno, a testimonianza delle forti differenze tra tipologie di immobili e localizzazioni.

Engel & Völkers e Nomisma: “Milano rafforza la propria attrattività internazionale”

Secondo Muhannad Al Salhi, CEO di Engel & Völkers Italia, i dati confermano una nuova fase per il mercato residenziale di pregio. “I dati del Market Report 2026 confermano come il mercato residenziale di pregio stia entrando in una fase di crescita più equilibrata e selettiva, sostenuta da una domanda sempre più attenta alla qualità degli immobili, all’efficienza energetica e al valore delle location”, spiega Al Salhi. “Milano e Roma continuano a rappresentare due mercati complementari e strategici per il Real estate italiano: la prima rafforza il proprio profilo internazionale e la capacità di attrarre capitali e nuova residenzialità qualificata, la seconda evidenzia una crescita diffusa e un rinnovato dinamismo in molte aree della città”.

Una lettura condivisa da Chiara Pelizzoni, Senior Project Manager dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma: “Nel primo semestre del 2026 Milano e Roma hanno confermato la forte attrattività dei rispettivi segmenti prime, pur con dinamiche differenziate a seconda dei quartieri e delle caratteristiche immobiliari”. Per la seconda parte dell’anno, aggiunge Pelizzoni, qualità, efficienza energetica e localizzazione continueranno a rappresentare i principali fattori di tenuta del mercato.

Immobiliare di pregio a Roma, compravendite in crescita del 2,6%. Centro storico fino a 10.500 euro al metro quadrato

Anche la Capitale mostra segnali positivi, sebbene con quotazioni generalmente inferiori rispetto a quelle milanesi. Nel primo semestre del 2026 le compravendite residenziali a Roma sono aumentate del 2,6% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nel segmento di pregio, le abitazioni nuove o ristrutturate raggiungono quotazioni massime di 10.500 euro al metro quadrato nel Centro Storico.

Proprio il Centro Storico, insieme a Prati-Vaticano, si conferma tra le zone più richieste. Nel primo caso i valori oscillano tra 3.750 e 10.500 euro al metro quadrato, mentre a Prati-Vaticano la forbice si colloca tra 4.600 e 7.900 euro. Nella zona nord, che comprende Parioli, Trieste-Salario, Balduina e Cassia, le quotazioni variano tra 3.400 e 8.200 euro al metro quadrato, con una domanda sostenuta e tempi medi di vendita in diminuzione. Segnali di crescita arrivano anche dai quartieri occidentali, tra cui Monteverde, Gianicolense e Colli Portuensi, dove i valori per le abitazioni nuove o riqualificate si collocano tra 3.200 e 4.800 euro al metro quadrato.

Nella zona sud le quotazioni oscillano tra 2.700 euro al metro quadrato al Laurentino e 5.500 euro nelle aree di San Giovanni-Appio Latino ed EUR. A est, invece, emerge il dinamismo del comparto Tuscolana-Pigneto, insieme alle aree di Tiburtina e Centocelle-Pigneto, con valori compresi tra 2.700 e 4.700 euro.

Le prospettive per il secondo semestre restano favorevoli, soprattutto nel Centro Storico, a Prati-Vaticano e in alcune zone meridionali della città. Quanto agli affitti, Roma ha registrato nel primo trimestre 2026 una crescita media dei canoni di circa il 6%, seguita da una fase di stabilizzazione nel secondo trimestre. Per le abitazioni nuove o ristrutturate del Centro Storico i canoni vanno da 260 a 450 euro al metro quadrato all’anno, mentre a Prati-Vaticano oscillano tra 276 e 384 euro.