Immobiliare, prezzi delle case in aumento: ecco le prospettive per i mercati europei

Immobiliare, previsioni dei prezzi delle case in Europa per il 2024

S&P ha rivisto al rialzo le proprie previsioni sui prezzi delle abitazioni per il 2024 in particolare per Belgio, Portogallo e Spagna. Questo perché i prezzi delle case si sono dimostrati più resistenti alla fine del 2023 rispetto a quanto previsto, mentre i prestiti per l'acquisto di abitazioni si sono ripresi più rapidamente rispetto ai cicli precedenti.

Secondo S&P, la ripresa dei prestiti immobiliari più rapida del previsto è dovuta principalmente al forte mercato del lavoro europeo. Detto ciò, i costi unitari del lavoro sono alti rispetto agli standard storici e il mercato del lavoro si sta raffreddando. Sebbene l’agenzia di rating ritenga che i mercati immobiliari nella maggior parte dei Paesi europei abbiano toccato i minimi, continua a prevedere un moderato aumento dei prezzi nominali delle abitazioni nel periodo 2024-2027. Dopo il taglio dei tassi, i fattori strutturali continueranno a guidare la domanda di abitazioni, mentre l’allentamento dei vincoli sull’offerta impedirà bruschi aumenti dei prezzi.

Ecco l'analisi di S&P: "Le nostre previsioni a breve termine sui prezzi delle case sono migliorate. Abbiamo rivisto al rialzo le previsioni per il 2024 per la maggior parte dei paesi europei, in particolare Belgio, Portogallo e Spagna. Questo perché il mercato del lavoro europeo si è dimostrato più resistente del previsto, il che ha reso i prezzi più stabili alla fine del 2023 rispetto a quanto anticipato, e i prestiti per l'acquisto di abitazioni si sono ripresi più velocemente rispetto ai cicli precedenti. D'altra parte, continuiamo a prevedere un moderato rimbalzo dei prezzi nel medio termine. La nostra previsione per il 2027 è in linea con quella per il 2026. Le nostre previsioni si basano sulle aspettative di una lenta crescita della popolazione, un robusto mercato del lavoro europeo e tassi di interesse reali che rimangono stabili a lungo termine.

Le dinamiche dei prezzi delle case rimangono disomogenee in Europa. Mentre la correzione dei prezzi ha accelerato in Francia nella prima metà del 2024, ha rallentato in Germania e Svezia, dove la correzione era stata più pronunciata nel 2023. Mentre i prezzi delle case si sono stabilizzati nei Paesi Bassi, continuano ad aumentare costantemente in circa la metà dei paesi coperti da questo rapporto, con Portogallo e Spagna in testa. Queste differenze, che si basano su diversi fattori di domanda e offerta, spesso riflettono peculiarità locali. I fattori che contribuiscono includono:

Tipi di abitazioni. Le nuove costruzioni continuano a essere vendute a prezzi più alti, mentre i prezzi delle case esistenti diminuiscono ulteriormente. Standard più rigorosi per l'isolamento termico e l'aumento dei costi di costruzione dovuto ai costi elevati dei materiali e del lavoro contribuiscono a questa dicotomia. Eccezioni notevoli alla fine del 2023 includono Germania e Italia, dove i prezzi delle nuove e delle vecchie case stanno diminuendo, e Paesi Bassi e Portogallo, dove i prezzi delle nuove e delle vecchie case stanno aumentando.

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I prezzi immobiliari in Germania nel 2023 sono diminuiti più del previsto. Questo nonostante la bassa quota di finanziamenti a tasso variabile, un grande afflusso di popolazione, un mercato del lavoro molto stretto e significative sopravvalutazioni durante la pandemia. Al contrario, i prezzi in Portogallo sono aumentati oltre le nostre aspettative, nonostante l'alta quota di finanziamenti a tasso variabile, grazie all'interesse degli acquirenti stranieri e alla modernizzazione del patrimonio immobiliare. I prezzi delle case in Italia nel 2023 sono stati più in linea con le nostre aspettative. Nonostante le sfide demografiche e l'aumento dei tassi di interesse reali, non sono diminuiti grazie alle misure governative a sostegno degli investimenti abitativi. In Svezia, i prezzi sono scesi significativamente l'anno scorso a causa di un forte aumento dei tassi ipotecari, un'alta proporzione di finanziamenti a tasso variabile e un rapporto prezzo/reddito ancora elevato."

I prezzi delle case in Europa stanno per raggiungere il fondo

"La correzione dei prezzi delle case in Europa finirà prima del previsto. Dopo una contrazione durata 18 mesi, la crescita dei nuovi mutui è tornata positiva nella zona euro, nel Regno Unito e in Svezia. Riprende a un ritmo simile a quello precedente al 2022, quando le banche centrali hanno iniziato ad aumentare i tassi di interesse. La ripresa dei mutui coincide con il ciclo dei tassi di interesse e avviene circa sei mesi prima di quanto suggerito dall'analisi econometrica dei cicli passati. Questo significa che l'effetto massimo dei tassi più alti sulla domanda di prestiti si è materializzato 12-18 mesi dopo il primo aumento dei tassi. Riteniamo che il forte mercato del lavoro europeo e la ripresa dei redditi familiari contribuiscano alla ripresa più rapida del previsto della domanda di prestiti per l'acquisto di abitazioni."