La mappa dell’overtourism a Roma sta cambiando radicalmente volto. Il ritratto tradizionale che vede Trastevere invasa dai turisti, Monti svuotata dei residenti e Piazza di Spagna inaccessibile per gli stessi cittadini appare ormai del tutto incompleto. Secondo quanto emerge da un’indagine condotta da Brixa, società immobiliare guidata dall’amministratore delegato Andrea Antoniucci, il fenomeno legato alle locazioni brevi ha smesso di essere confinato all’interno del centro storico per scaricarsi con estrema violenza nei quartieri residenziali della periferia e nella prima cintura metropolitana.
Il cuore della capitale ha ormai varcato una soglia simbolica e critica: a fronte di 115.821 residenti, la struttura ricettiva conta ben 122.168 posti letto, portando il rapporto tra capacità d’accoglienza e popolazione locale a toccare il 105,5%. Si contano cioè più letti destinati ai turisti che cittadini residenti. Ciononostante, per gli operatori del settore i ritorni economici non sono affatto quelli sperati. Quando l’offerta cresce a ritmi superiori rispetto alla domanda, la saturazione genera un’inevitabile bolla di invenduto. Durante l’estate 2026 circa 6.000 strutture turistiche del centro sono rimaste del tutto sfitte, costringendo i gestori a prenotazioni dell’ultimo minuto e a camere svendute fino a 60 euro a notte in pieno luglio. Il mercato ha smesso di premiare l’improvvisazione amatoriale: soltanto i gruppi altamente professionalizzati capaci di gestire oltre dieci annunci riescono a spuntare rendimenti elevati fino a 33.600 euro all’anno.
La migrazione del turismo di piattaforma nei quartieri popolari
Trovando il centro saturo e poco redditizio, il turismo di piattaforma ha spostato il proprio raggio d’azione verso la città esterna, dove risiedono oltre 4,1 milioni di abitanti. I numeri ufficiali confermano questa tendenza: le notti prenotate fuori dal centro storico sono esplose del 193,3%, un ritmo ben otto volte superiore a quello medio registrato sull’intera capitale. Gli annunci sulla piattaforma Airbnb nell’area metropolitana sono cresciuti del 50,4% in pochissimi mesi, garantendo peraltro una permanenza media di 4,7 giorni, un dato quasi doppio rispetto ai 2,4 giorni medi dell’ospitalità alberghiera.
Le dirette conseguenze di questo flusso si avvertono nettamente in quartieri storicamente popolari e residenziali come Centocelle, Pigneto, Ostiense, Casal Bertone, Montesacro-Talenti e nella zona del Tecnopolo Tiburtino. Qui l’impennata di richieste per affitti brevi si è sommata alla domanda di acquisto sul nuovo, facendo salire i prezzi del 20,9% negli ultimi cinque anni. Il risultato finale è un aumento straordinario dei canoni di locazione tradizionale, saliti con incrementi compresi tra il 15% e il 29% in aree che un tempo risultavano pienamente accessibili.
Canoni di locazione ai massimi storici e capacità di spesa al limite
L’analisi dei dati relativi alla locazione residenziale a Roma mostra ad aprile 2026 un canone medio al valore record di 19,8 euro al metro quadro, registrabile come una crescita del 5,8% su base annua. Effettuando il confronto diretto con i valori rilevati nel 2015, quando la quotazione si fermava a 12,7 euro al metro quadro, emerge un aumento complessivo del 56% in poco più di un decennio. Soltanto nel primo trimestre 2026 sono stati stipulati 14.096 nuovi contratti di locazione, in aumento del 7,4% su scala annua, per un monte canoni complessivo pari a 164 milioni di euro, dato in crescita del 10,3%. Dietro la facciata di un mercato particolarmente dinamico si nasconde tuttavia una grave criticità strutturale: la capacità di spesa delle famiglie romane per la casa è ormai giunta al limite.
Il rischio concreto di una desertificazione sociale delle periferie
Siamo di fronte a una vera e propria mutazione genetica del mercato immobiliare romano, sottolinea con decisione Antoniucci. Continuare a raccontare l’overtourism come un problema circoscritto al centro storico risulta un approccio del tutto superato e fuorviante. Rimanere concentrati esclusivamente su Trastevere o Piazza di Spagna finisce per distogliere l’attenzione dalle aree della città in cui l’impatto sociale sta diventando insostenibile. Senza una regolamentazione chirurgica quartiere per quartiere si rischia una desertificazione sociale estesa alle periferie, un tempo unico rifugio per i ceti medi e popolari. Il quadro normativo si sta muovendo sia attraverso le direttive dell’Unione Europea sia tramite i nuovi regolamenti del Comune di Roma, ma la sfida principale rimane legata alla tempistica di applicazione delle nuove regole.