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Cassazione, trasferimenti immobiliari e crisi coniugali: la sentenza

La Corte di Cassazione, con sentenza a Sezioni Unite, 29 luglio 2021, n. 21761, ha escluso la necessità del controllo notarile sui trasferimenti immobiliari concordati in occasione della composizione delle crisi coniugali - dei quali ha sancito l’immediata efficacia traslativa - affermando il seguente principio di diritto: le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio (che, rispetto alle pattuizioni relative alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa) ovvero dopo l’omologazione, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., presupponendo la validità dei trasferimenti l’attestazione del cancelliere che le parti abbiamo prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, mentre non produce la nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell’ausiliario del Giudice, dell’ulteriore verifica soggettiva circa l’intestatario catastale dei beni e la sua conformità con le risultanze dei Registri Immobiliari.

Pur nel doveroso ossequio nei confronti della sentenza della Cassazione non ci si può esimere dal segnalarne le pesanti criticità in tema di circolazione degli immobili e dei diritti reali sui medesimi.

Tra le criticità emergenti dalla sentenza vi è anzitutto la delega al Cancelliere del compito di verificare la validità e l’efficacia dei trasferimenti immobiliari tra le parti e nei confronti dei terzi. Infatti il Cancelliere, a differenza del notaio, non è titolare istituzionale di un munus affidatogli dalla legge e confermato ratione materiae dal sistema dei trasferimenti di immobiliari.

Il primo rilievo critico quale "pregiudiziale di rito" è, quindi, rappresentato dall’incidenza sostanziale dell'arresto della Cassazione su materie coperte da riserva di legge il che solleva l’ulteriore rilievo critico relativo alla mancata corrispondenza tra competenze e responsabilità. L’attribuzione di un controllo di legalità al Cancelliere non risulta in alcun modo assistita da garanzie di responsabilità come invece avviene per lo speciale regime di responsabilità professionale del notaio, rafforzato peraltro in base all’art. 28 della Legge notarile. Infatti il Cancelliere non assume alcuna responsabilità in merito al controllo svolto a garanzia della validità, certezza e stabilità dei risultati raggiunti in sede di composizione consensuale.

Ulteriore criticità della decisione riguarda la riduzione del livello di controllo su tali atti da parte del Cancelliere, limitato alla sola conformità catastale oggettiva, senza garantire la doverosa verifica di vincoli pregiudizievoli, irregolarità urbanistiche e antiriciclaggio. Appaiono gravi, di conseguenza, i rischi per la stabilità degli effetti traslativi di diritti reali su beni immobili e la sicurezza della circolazione nell’interesse generale.

E valga il vero.

Facciamo l'ipotesi che un soggetto sia titolare di un compendio immobiliare ad uso alberghiero costruito o trasformato in assenza di giusti e legittimi titoli di legittimazione urbanistica assistiti, ove del caso, dal parere endoprocedimentale del Ministero dei beni Culturali Ambientali ed Archeologici ove vincolato direttamente o ricadente in aree assoggettate a tutela paesaggistica ai sensi della prima e seconda parte del D.Lgs. n. 42/2004.

Arricchiamo l'ipotesi sulle possibili collusioni del soggetto proprietario con la criminalità più o meno di stampo mafioso.

Allo stato l'immobile sarebbe incommerciabile ed intrasferibile, anche in sede divorzile, in mancanza di una regolarizzazione dei titoli di legittimazione urbanistica e di esperimento della complessa normativa antiriciclaggio.

Con la sentenza della Cassazione potrebbe venir l'idea di utilizzare il divorzio quale mezzo al fine del trasferimento dell'immobile ad oggi vietato in quanto colpito da nullità.

Infatti il Cancelliere non risponde delle verifiche urbanistiche, amministrative ed antiriciclaggio; nè alle parti è fatto dovere di dire alcunchè non essendo prevista dalla norma (nè potrebbe imporlo l'arresto della Cassazione).

Un vero e proprio condono "mascherato" e peraltro privo anche del pagamento degli oneri di urbanizzazione oltre che delle oblazioni.

Se poi l'immobile risultasse vincolato direttamente ai sensi della prima parte del D.Lgs. n. 42/2004 (anche gli immobili assoggettati a vincolo paesistico ed architettonico possono essere oggetto di accomodamento divorzile) si potrebbero porre ulteriori pregiudizievoli conseguenze per i soggetti divorzianti.

In caso di immobile vincolato la denuncia  ai sensi degli articoli 59 e seguenti con conseguente diritto di prelazione a favore dello Stato e degli altri enti  pubblici territoriali chi la fa? Anche tenuto conto che l'articolo 173 del D.Lgs. n. 42/2004 sanziona con la reclusione fino ad un anno e con la multa fino ad Euro 77.469,00 l'omessa o ritardata notifica.

E' vero che trattasi di reato proprio ma  i soggetti privati potrebbero, per la vetustà del bene, essere ignari del vincolo anche per le vicende legate alla sua notifica e trascrizione.

E, in una interpretazione di sistema, riesce difficile non individuare nel Cancelliere il soggetto destinatario della sanzione penale della sanzione amministrativa.

Ciò in quanto, sia pur all'interno di una fattispecie traslativa a formazione progressiva, è l'intervento attivo del Cancelliere  che permette la circolazione giuridica dell'immobile.

E dove vi è atto vi è responsabilità sia in campo amministrativo che in campo civile.

Le parti private sarebbero inoltre onerate, quale onere non imposto dalla legge ma dall'arresto della Cassazione, della trascrizione del trasferimento.

Attesa la meccanizzazione della Conservatoria come procederà il privato cittadino?

Alla stregua delle suesposte considerazioni l’arresto della decisione (a cui non è estraneo un certo "occasionalismo giudiziario"), nella sua più autorevole composizione, impone una ponderata e meditata riflessione, in quanto i principi coinvolti non sembrano soggiacere ad un adeguato e ragionevole bilanciamento tra gli interessi delle parti, dei terzi e della sicurezza della circolazione nonché dell’affidabilità del sistema di pubblicità immobiliare.

La sentenza pone, infine, l’accento, ai fini della regolamentazione della materia in oggetto, sulla previsione di “protocolli”, predisposti dai Tribunali d’intesa con i locali Consigli dell’ordine degli avvocati, e ciò in assenza di previsioni codificate sul tema, rispettose degli artt. 97, comma 3, e 117 della Costituzione.

Notaio Claudio Togna

Membro della Commissione Legislativa del Consiglio Nazionale del Notariato

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