Mutui, trema il mercato degli immobili commerciali. Crisi in agguato

La bolla degli immobili commerciali. In arrivo un anno complicato per chi ha un mutuo

Una bolla speculativa si aggira per il mondo ed è costituita dagli immobili commerciali, ha spiegato The Wall Street Journal (WSJ) qualche giorno fa. Più di 2,2 trilioni di dollari di debiti scadranno prima del 2028 e si dovranno rifinanziare a tassi più elevati di quelli precedentemente contratti.

Una difficoltà non irrilevante che potrebbe cambiare il quadro economico del settore, visto anche il record di edifici commerciali vuoti negli USA. Gli speculatori che investono contro le obbligazioni ipotecarie sono già sul piede di guerra con dichiarazioni preoccupanti. Il 2024 sembra un anno molto problematico per gli immobili commerciali perché chi ha un mutuo dovrà pagare l'importo in modo definitivo o rifinanziare il debito con tassi di interesse più elevati, secondo i dati del gruppo di ricerche di mercato Trepp.

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Secondo il quotidiano WSJ, la maggior parte dei prestiti immobiliari commerciali in scadenza sono stati acquisiti e fissati quando i tassi di interesse erano molto più bassi. Ora quando il prestito raggiunge la data di scadenza, chi ha un mutuo lo rifinanzia ai tassi in vigore. Ma oggi, visto l’aumento importante dei tassi d’interesse, le rate o gli oneri sono destinati ad arrivare alle stelle. Sapendo anche i proprietari di immobili sono a corto di liquidità, lo scenario non promette bene.

Qualcuno sul mercato di Wall Street già parla del ripetersi della crisi vista nel 2008 dei Subprime. “Chi ha un mutuo semplicemente non è stato disposto ad accettare la realtà”, ha spiegato al WSJ Gwen Roush, vicepresidente senior di DBRS Morningstar, agenzia globale di rating del credito statunitense, “ma la realtà prima o poi arriva”.

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Sempre secondo il gruppo di ricerca Trepp, circa 544,3 miliardi di dollari di prestiti immobiliari commerciali sono scaduti proprio nel 2023. E’ questo il più grande importo di sempre e dovrebbe addirittura aumentare nei prossimi anni. 

Gli aumenti dei tassi determinati dalla Federal Reserve, attualmente attestati tra il 5,25% e il 5,50%, il tasso più alto in 22 anni dopo una serie di aumenti a partire da marzo 2022, sono stati alzati a questi livelli proprio per combattere l’inflazione elevata. Se la Fed li abbassasse, anche di poco, permetterebbe a chi ha un mutuo di avere qualche possibilità in più di salvarsi.

Per gli immobili commerciali la riduzione dei tassi non sarà però rapida. E l’effetto domino potrebbe riverberarsi su tutta la società americana e sui mercati mondiali. 

L’agenzia governativa Financial Stability Oversight Council ritiene che le vendite delle proprietà finanziariamente stressate possano portare a una svalutazione a spirale, riducendo le entrate fiscali dei Comuni USA. Per l’agenzia, le istituzioni finanziarie dovranno comprendere meglio l’esposizione del settore, al fine di meglio valutare eventuali interventi di mitigazione delle difficoltà economiche del settore.

Anche secondo l’agenzia di ratings Fitch è prevedibile che le inadempienze del mercato immobiliare commerciale aumenteranno nei prossimi anni, man mano che arriveranno in scadenza sempre più prestiti. L’agenzia prevede un tasso di insolvenza che passa dal 2,25% del novembre 2023 al 4,5% nel 2024, per poi salire ulteriormente al 4,9% nel 2025.

Negli USA si registra un record di edifici commerciali vuoti, un fenomeno aggravato dalla pandemia di Covid 19 e dalla crescita del lavoro da remoto, che ha ridotto la domanda di spazi commerciali e uffici.