Salva Casa e vincoli paesaggistici: istruzioni per l'uso

Salva Casa e vincoli paesaggistici: istruzioni per l'uso

Quando un cliente entra in studio e chiede se può sanare quell'ampliamento realizzato anni fa nella sua casa in collina, la prima domanda che si fa è sempre la stessa: "L'immobile si trova in zona vincolata?" Fino a poco tempo fa, se la risposta era sì e c'erano stati aumenti di volume, non c'era molto da fare. Il Codice dei Beni Culturali era chiaro: niente sanatoria paesaggistica per chi aveva costruito metri cubi in più.

Il decreto "Salva Casa" dell'estate scorsa ha cambiato le carte in tavola, almeno sulla carta (…). Il nuovo articolo 36-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell'Edilizia) dice che anche chi ha realizzato volumetrie in area vincolata può chiedere alla Soprintendenza di valutare se quell'intervento è compatibile con il paesaggio. Non è una sanatoria automatica, sia chiaro: la Soprintendenza può sempre dire no. Ma almeno la domanda si può fare.

Il problema è che molte amministrazioni si comportano come se questa norma non esistesse. Ricevono l'istanza, vedono che c'è stato un aumento di volume, tirano fuori la vecchia giurisprudenza e respingono tutto. È come se qualcuno avesse cambiato le regole del gioco ma non lo avessero comunicato agli arbitri.

Qualche settimana fa il TAR di Catania si è espresso in ordine al riguardo. Il caso riguardava un intervento a Taormina. Il proprietario aveva presentato domanda citando espressamente il Salva Casa, la Soprintendenza aveva risposto con un diniego secco basato sulla vecchia normativa.

I giudici hanno annullato il provvedimento con una motivazione semplice: quando un cittadino presenta un'istanza in base a una norma precisa, l'amministrazione deve istruire la pratica, fare le sue valutazioni, motivare la decisione alla luce delle nuove regole. Non può ignorare una legge dello Stato perché non le piace o perché ha sempre fatto diversamente.

Questo non significa che basti presentare la domanda per ottenere la sanatoria. La Soprintendenza mantiene intatto il suo potere di tutela: può e deve dire no quando l'intervento compromette il paesaggio. Ma deve esaminare nel merito, non limitarsi a preclusioni automatiche che il legislatore ha voluto superare.

C'è un aspetto delicato: se la Soprintendenza non risponde entro novanta giorni, scatta il silenzio-assenso. Il Ministero della Cultura ha già invitato i suoi uffici a organizzarsi per evitare che interventi in zona vincolata vengano sanati per semplice inerzia. Vedremo come andrà.

Nel frattempo, chi si trova in questa situazione deve sapere che il Salva Casa offre possibilità nuove anche nelle aree protette, ma occorre essere pronti a far valere questo diritto di fronte a chi potrebbe essere tentato di applicare le vecchie regole. La riforma esiste, è vigente, e le amministrazioni hanno il dovere di applicarla correttamente.

Il paesaggio italiano resta un valore da tutelare con serietà. Ma proprio per questo serve un'applicazione attenta delle norme, senza automatismi né da una parte né dall'altra. La legge non è né un condono generalizzato né un divieto assoluto. È una procedura seria che richiede valutazioni tecniche puntuali. E questa è la sfida vera dei prossimi mesi.

*Avvocato amministrativista