Mercato immobiliare, affitto di azienda e mancanza dei titoli abilitativi: ecco che cosa serve sapere

 L'intervista di Affari all’avvocato Nicola Ferraro

L’affitto di azienda è uno strumento giuridico molto diffuso, che permette la gestione temporanea di un’attività imprenditoriale a fronte del pagamento di un canone. Ma cosa succede se mancano le autorizzazioni necessarie all’esercizio dell’attività ceduta? Ne parliamo oggi con l’avvocato Nicola Ferraro, Founder Partner di de Tilla Studio Legale, partendo dalla recente sentenza della Corte di Appello di Napoli, n. 416 del 1° febbraio 2024.

 

Avvocato Ferraro, può innanzitutto spiegarci brevemente cos’è l’affitto di azienda?

L’affitto di azienda è il contratto con cui un imprenditore (concedente) cede temporaneamente a terzi (affittuario) l’utilizzo di un complesso organizzato di beni, come immobili, attrezzature, contratti e licenze, per lo svolgimento di un’attività economica. In cambio, l’affittuario corrisponde un canone periodico.

Quali sono gli obblighi principali dell’affittuario?

L’affittuario è tenuto a gestire l’azienda rispettando la destinazione dei beni, preservandone il valore economico e assumendosi le spese per la gestione ordinaria. Alla scadenza del contratto, dovrà restituire l’azienda nelle stesse condizioni iniziali, pena responsabilità risarcitorie per il ritardo.

Veniamo al cuore della questione: cosa succede se il concedente non fornisce i titoli amministrativi necessari per esercitare l’attività?

Questa è una questione delicata. L’affitto di azienda richiede che il concedente garantisca la presenza dei titoli abilitativi necessari all’esercizio dell’attività oggetto del contratto. Quando mancano queste autorizzazioni, possono sorgere controversie e contestazioni molto rilevanti, come dimostrato dal caso affrontato dalla Corte di Appello di Napoli.

Può sintetizzarci brevemente il caso deciso dalla Corte di Appello di Napoli?

Certamente. Nel caso specifico, alcune società concedenti avevano dato in affitto a un’impresa affittuaria una struttura destinata ad attività turistiche come campeggio e ristorazione. Tuttavia, l’affittuaria aveva sospeso il pagamento di alcuni canoni perché le concedenti non avevano fornito alcune autorizzazioni indispensabili. In primo grado, il Tribunale aveva ritenuto inadempiente l’affittuaria per il mancato pagamento dei canoni, dichiarando la risoluzione del contratto, ma aveva comunque condannato le concedenti al risarcimento dei danni per la mancata consegna delle autorizzazioni.

Quale posizione ha assunto la Corte di Appello?

La Corte di Appello di Napoli ha confermato che la presenza delle autorizzazioni amministrative è un requisito essenziale nell’affitto d’azienda, applicando analogicamente gli articoli 1575 e 1578 del Codice Civile in materia di locazione. Queste norme prevedono che il locatore (in questo caso il concedente) è tenuto a garantire al conduttore (l’affittuario) il godimento effettivo della cosa locata.

Nel caso specifico, però, la Corte ha respinto la domanda dell’affittuaria di risolvere il contratto. Perché?

La Corte ha stabilito che, pur essendoci stato l’inadempimento da parte delle concedenti, esso non era stato tale da compromettere in modo irreversibile l’intero rapporto contrattuale, limitandosi soltanto a un periodo specifico (due annualità). Pertanto, non sussistevano le condizioni per una risoluzione definitiva, anche se è stato riconosciuto il diritto dell’affittuaria al risarcimento del danno per il pregiudizio subito in quel periodo specifico.

Quale lezione pratica possono trarre gli imprenditori da questa decisione?

Innanzitutto, è essenziale prestare grande attenzione, in fase contrattuale, alla verifica dei titoli abilitativi necessari all’esercizio dell’attività concessa in affitto. È opportuno chiarire esplicitamente nel contratto la responsabilità delle parti. Dal lato dell’affittuario, in presenza di problemi legati ai titoli amministrativi, è possibile tutelarsi sia mediante la sospensione del pagamento dei canoni, sia richiedendo un risarcimento danni. Tuttavia, bisogna essere consapevoli che la risoluzione contrattuale per mancanza di autorizzazioni richiede un grado di gravità e irreversibilità molto alto.

Ringraziamo l’avvocato Ferraro per averci fornito una preziosa chiave di lettura di questo importante caso e delle sue implicazioni pratiche.

Grazie a voi e ad Affaritaliani per l’occasione di approfondire temi di grande interesse e attualità.