Casa, crisi alle spalle. Prezzi su dal 2016, ma resta la mina sofferenze

Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie. Incombono ancora i retaggi del passato e il loro smaltimento potrebbe generare contraccolpi negativi. Sono queste alcune delle conclusioni cui perviene l'Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 curato da Nomisma, segnala una nota. Si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, anche grazie ad un quadro macroeconomico sicuramente più favorevole, seppur non eclatante. Per ottenere un recupero dei livelli di Pil procapite ante-crisi, stima, con una crescita annua dell'1,5% si dovrà attendere il 2026. Il cambiamento degli indicatori di fiducia e di quelli reali ha avuto un immediato riflesso in ambito immobiliare, portando ad un consistente incremento delle manifestazioni d'interesse all'acquisto. Anche se per il 75% delle famiglie italiane tale domanda può concretizzarsi solo grazie al sostegno economico delle banche.

E, nota Nomisma, le condizioni macroeconomiche indubbiamente favorevoli non sono assolutamente sufficienti "per alimentare un percorso di risalita non assistita" secondo Nomisma. Sul fronte della risposta del sistema bancario, secondo Nomisma, questa è stata eclatante "seppur di gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell'anno". Le surroghe e sostituzioni sul totale dei mutui hanno sono passate dal 7,5% del 2014 al 26% del 2015, ridimensionando il sostegno netto al settore immobiliare. La quota di transazioni senza ricorso al credito è scesa al di sotto del 45%, a fronte di un aumento complessivo del mercato residenziale (orizzonte 2014/2015) del 6%. Il ritrovato canale creditizio è quindi, per Nomisma, "il principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio" . Nello specifico, il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi di euro con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell'anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro.

Sul fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo consolidarsi dei mutui erogati, particolarmente nel quarto trimestre 2015 e primo trimestre 2016, con tassi di crescita molto elevati. Per il 2015 l'erogato complessivo dovrebbe attestarsi a 38,2 miliardi di euro con un incremento del 58% in ragione d'anno. Si ridurrà così, ma non si chiuderà, il gap generatosi con il crollo del mercato nel 2012-2013. Per il periodo centrale del 2016 Nomisma prevede un "fisiologico rallentamento della crescita che rimarrà abbondantemente positiva" anche se non più con tassi di variazione a doppia cifra. Per l'Istituto bolognese le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi di euro a trimestre per così giungere, nel periodo 2017/2018, a valori non dissimili a quelli raggiunti nel triennio 2009-2011.

Non sono da escludersi incognite e rischi, in particolare legati al peso dei crediti deteriorati. Il quadro attuale offre istituti bancari più solidi che da tempo hanno avviato un piano di accantonamenti e nuovi capitali per l'irrobustimento patrimoniale, mentre altri, in numero non esiguo, presentano un'esposizione che necessita piani di intervento straordinari di durata pluriennale. Da qui i dubbi di Nomisma relativi a una capacità di sostegno in linea con la pressione della domanda, oltre che a potenziali ricadute sistemiche. C'è poi, nota Nomisma, la necessità di scongiurare il rischio che "iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi". Tra le 13 città monitorate, la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo.