Del Vecchio re del mattone. Con Generali Re Delfin raddoppia

Salire appena sotto il 20% in Mediobanca, operazione da circa 650 milioni di euro che si sommerebbe ai 900 milioni circa già spesi per salire al 9,89% attuale, per arrivare a pesare di più in Generali (di cui Piazzetta Cuccia col 12,86% è il socio di riferimento avendone sempre potuto designare i vertici), ma anche, secondo i ben informati, essere pronto ad arrotondare anche la quota nell’assicuratore triestino (4,84%) per non perdere troppo terreno dall’immobiliarista romano Francesco Gaetano Caltagirone (dallo scorso 14 giugno salito al 5,14%), tenendo presente che in questo caso ogni punto percentuale in più costerebbe 270-300 milioni di euro.

Leonardo Del Vecchio, patron di EssilorLuxottica e socio di riferimento di Covivio (l’ex Foncier des Regions a cui nel 2018 venne apportata Beni Stabili), con Caltagirone ha in comune oltre che l’interesse per il futuro di Generali (troppo piccola per pensare a una fusione con Allianz, Axa o finanche Zurich, ma pronta a crescere di taglia anche attraverso acquisizioni mirate, per le quali sono sempre pronti 3 miliardi di euro) una passione per il mattone.

Tanto che qualcuno inizia a paventare un possibile conflitto d’interessi, visto che la stessa Generali, attraverso Generali Real Estate, è molto attiva nel business immobiliare. Ma le cose stanno veramente così? Ad oggi Covivio (di cui Del Vecchio è primo socio col 25%) è il quarto maggior gruppo immobiliare europeo, con un portafoglio complessivo di 24 miliardi di euro di controvalore e 8 miliardi di euro di progetti di sviluppo in Europa.

Un portafoglio concentrato prevalentemente in Francia (41% del totale), Germania (34%) e Italia (15%), soprattutto nelle città di Parigi, Berlino, Milano e Roma, con piccole quote nel Regno Unito (4%), Spagna (3%) e Portogallo (2%). Attraverso Covivio Del Vecchio investe in tre tipologie di immobili, uffici, hotel e residenziale, e in questi ultimi anni è cresciuta significativamente nel settore degli alberghi di lusso (lo scorso anno Covivio ha rilevato otto hotel ceduti da Varde Partners e una struttura ceduta da Hilton, per un investimento complessivo di circa 620 milioni di euro).

Se si guarda in base alle principali tipologie di immobili, a fine 2019 il 37% del portafoglio di Covivio era costituito da uffici in Francia, il 25% da immobili residenziali in Germania, il 19% da uffici in Italia e il 16% (ma il dato è destinato a crescere) da hotel in Europa e quanto ai progetti in sviluppo essi riguardano uffici in Francia e in Italia (anche grazie all’apertura di nuovi Wellio, il format di “ufficio flessibile” i cui primi 5 siti sono stati aperti in Francia, mentre altre 2 aperture erano in programma quest’anno una in Francia e una in Italia) e immobili residenziali in Germania.

Generali Real Estate, per contro, secondo la più recente classifica Ipe Real Asset è il tredicesimo più grande investitore immobiliare al mondo con un patrimonio sotto gestione di 33,2 miliardi di euro (Axa è settima in tale classifica con un portafoglio immobiliare di quasi 37 miliardi, Allianz è prima con oltre 82 miliardi). Le ultime mosse del Leone di Trieste sono state l’alleggerimento dell’esposizione al mercato italiano, con la cessione di due immobili (a Milano e Torino) e la costituzione in Austria di una joint-venture col gestore tedesco Apleona Real Estate (il cui controllo fa capo alla famiglia Wallenberg).

Su base geografica il portafoglio era (a fine 2017, ultimo dato disponibile) suddiviso tra Italia (34%), Francia (29%), Germania (16%) e appunto Austria (6%), oltre ad un 3% di Spagna e altre presenze minori. Per tipologia, il 63% del portafoglio era costituito da uffici, il 18% da immobili commerciali, l’11% da immobili residenziali, il 4% da strutture logistiche. Cambiando cappello, Leonardo Del Vecchio potrebbe favorire la cessione di immobili da Covivio a Generali Real Estate o viceversa?

A prima vista i due portafogli e le due strategie sono abbastanza differenti, ma non è da escludere che se Covivio continuerà a puntare maggiormente sul settore alberghiero e Generali su quello degli uffici e delle strutture commerciali e logistiche il gruppo francese non possa cedere qualche asset agli italiani, mentre gli italiani potrebbero eventualmente cedere qualche immobile residenziale ai transalpini.

Più difficile pensare che si possa arrivare a un’integrazione tra i due gruppi, proprio perché operatori dalle differenti finalità, eppure sulla carta un simile matrimonio, creando un gruppo con un patrimonio complessivo di 57 miliardi di euro di controvalore, secondo solo ad Allianz, potrebbe avere il suo perché sia dal punto di vista industriale sia perché rafforzerebbe ulteriormente il ruolo di Del Vecchio in Generali.