Mercato immobiliare, crollano le compravendite e i mutui

Mercato immobiliare, crollano le compravendite e i mutui

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha condotto uno studio sull'andamento del mercato immobiliare nei primi sei mesi dell'anno e i  dati statistici evidenziano  una frenata sia  delle compravendite (-9% circa) che  dei mutui (-30%). Diminuisce progressivamente anche  il numero delle transazioni: -3% nel primo bimestre, -5% nel primo trimestre e - 12% nel secondo trimestre. Nei primi sei mesi del 2023 le compravendite tra privati calano dell'11% circa , mentre quelle di prime case direttamente dall'impresa si confermano a -34%. Praticamente stabile invece il mercato delle seconde case tra privati mentre si segnala un dato negativo (-11%) per le compravendite di seconde case direttamente dall'impresa. Sicuramente questi repentini aumenti dei tassi di interesse hanno determinato il pesante crollo a due cifre  delle erogazioni di mutuo  nei primi nove mesi dell'anno. Il dato è ancora più preoccupante dal momento che si confronta con i numeri, già in rosso, del 2022, archiviato con erogazioni in calo del 20%. Con un calo generalizzato che riguarda tutte le fasce, la riduzione più importante (-36%) è nella classe 66-75 anni di età. La fascia 18-35 anni, che copre il 39% del totale dei mutui erogati, vede ridurre nel semestre 2023 il numero di mutui concessi del 28%, un dato lievemente inferiore alla riduzione media del numero dei mutui concessi nel semestre.

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Nel crollo delle erogazioni  c’è  la ritirata di alcune famiglie, che attendono momenti  migliori (tassi e inflazione più bassi) oppure che non rispondono più ad alcuni requisiti economici essenziali su cui si basa la valutazione della banca  come la capacità di rimborso, strettamente legata al rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile. Le  banche nell'ambito delle proprie politiche creditizie prevedono che la rata non superi una determinata  percentuale rispetto al proprio reddito; normalmente questo rapporto si aggira intorno al 30%, vale a dire che l'importo della rata non potrà essere superiore ad un terzo del reddito. Ebbene, l'aumento del costo del denaro ha avuto un impatto significativo sulle rate dei mutui a tasso variabile che per alcune famiglie ha significato il superamento della soglia del 30% nel rapporto rata/reddito; non hanno quindi  alternativa all’affitto oppure sono costrette a rimandare l’acquisto di una casa più grande. 

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C'è poi un altro particolare da prendere in considerazione: le erogazioni dei mutui diminuiscono con cadenza più veloce rispetto al vistoso calo delle compravendite immobiliari . Ciò significa che il  mercato immobiliare è in parte sorretto da coloro che acquistano casa senza richiedere un mutuo ipotecario. Nei primi sei mesi dell'anno infatti solo il 40% circa delle transazioni residenziali sono state assistite da un mutuo rispetto al 50% circa registrato nello stesso periodo dello scorso anno. In calo anche le surroghe a causa dell'incremento degli indici Eurirs su cui vengono regolati i mutui a tasso fisso: negli ultimi tre mesi infatti le surroghe sono calate del 10% circa rispetto a inizio anno. Per quanto riguarda la distribuzione per fascia di importo, nei primi 9 mesi dell'anno le richieste di mutuo per importi compresi tra 100.000 e 150.000 euro restano ancora la soluzione preferita dalle famiglie italiane (30% circa del totale). A seguire, la classe di importo 150.000-300.000 euro con una percentuale del 26%, mentre quasi il 40% ha richiesto importi fino a 100.000 euro e solo una piccola parte (5%) ha superato i 300.000 euro. 

In relazione alle fasce di età, invece, i richiedenti tra i 25 e i 45 anni sono stati il 60% circa del totale, mentre il 33,% è composto dai 46-64 anni. La fascia di richiedenti giovani under 36 anche nel terzo trimestre 2023 mantiene il suo peso attorno al 30% del totale richieste. L’incremento del costo del denaro  a parità di stipendio diminuisce  infatti in maniera sensibile il capitale ottenibile tramite un nuovo mutuo casa; questa crescente riduzione di capacità di acquisto ha concorso a spingere una parte costante  degli under 36 a rinviare la decisione di acquisto casa e quindi di richiesta mutuo casa. Calano le surroghe (-38% rispetto al 2022) per i tassi in crescita nel secondo semestre 2023 e il numero totale di atti, che crea pesanti scostamenti in fase di proiezione.