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Affitti in bilico con la COVID: scaricaricare sul conduttore il costo dell'IMU

La riduzione dei canoni per l'emergenza coronavirus

In questi tempi di crisi molti conduttori, specie negozianti, uffici, e in generale di unità immobiliari destinate ad uso non abitativo, hanno fatto richiesta ai loro locatori di potere beneficiare di una riduzione del canone di locazione essendo stati costretti a fermare le attività che svolgevano all'interno degli immobili locati con conseguente diminuzione / arresto del fatturato e dei ricavi.

Il tema è controverso: l'emergenza crea i presupposti perché il conduttore richieda e ottenga questa riduzione, oppure nonostante tutto il locatore non è tenuto a modificare nulla?

Intervistiamo su questo punto particolarmente delicato l’avv. Alessandro C. Valerio: da oltre 25 anni lo Studio Legale Valerio si occupa di diritto civile e commerciale (con particolare riferimento al diritto fallimentare) e in materia di amministrazione di immobili vanta un’esperienza molto vasta.

Avv. Valerio, questa emergenza coronavirus permette di modificare i termini contrattuali?

alessandro valerioAlessandro Carlandrea Valerio

"Ho già scritto sullla homepage del mio sito che i conduttori, verosimilmente, non hanno un diritto ad ottenere tale riduzione e che gli strumenti che l'ordinamento pone a tutela delle parti sono rispettivamente
- il recesso del conduttore per giusta causa, con l'obbligo di pagare un preavviso di sei mesi; oppure
- la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta con i costi ed i rischi che tale iniziativa comporta
".

Ma così non è una riduzione del contratto, è solo un recesso anticipato.

"Infatti entrambi questi strumenti hanno l'inconveniente di interrompere definitivamente il contratto di locazione e, se applicati, vi è il rischio per l'inquilino di perdere l'immobile, per il proprietario di perdere l'inquilino e di non trovarne altro disposto a locare l'immobile alle medesime condizioni. In un contesto di crisi è infatti ragionevole ipotizzare un calo dei canoni di locazione a fronte dell'aumento dell'offerta di immobili sul mercato". 

Come si può fare allora?

"I proprietari di immobili, d'altra parte, quale che sia il canone di locazione sono tenuti a corrispondere ai Comuni l'IMU indipendentemente dagli introiti degli immobili, nè la normativa emergenziale conseguente alla pandemia ha previsto alcun tipo di agevolazione per i proprietari".

Inserire nel contratto il costo dell'IMU

"Ancora pochi proprietari di immobili, e pochi consulenti del settore, sanno che con la sentenza n. 6882 del 30 marzo 2019 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito la validità del patto con il quale il locatore, ad integrazione del canone, ribalta sul conduttore il costo dell'IMU". E' dunque valida, se inserita in un contratto di locazione, la clausola con la quale il locatore obbliga il conduttore a rimborsare in tutto o in parte l'IMU che il locatore ha versato o verserà al Comune di anno in anno. 

Questa sì è una bella novità. Può chiarire meglio come si dovrebbe fare?

"La maggior parte dei contratti di locazione stipulati prima del 30 marzo 2019 non prevedevano una clausola di tale tenore, perloppiù ritenuta illegittima. Può essere interesse del locatore imputare al rimborso dell'IMU una parte delle somme che l'inquilino gli versa: infatti attribuendo a quelle somme una causale diversa da quella di pagamento del canone il locatore consegue il risultato di diminuire la base imponibile irpef della locazione e dunque un vantaggio fiscale, a parità di importo incassato dall'inquilino".

In pratica c'è un bel vantaggio per il locatore, ma per il conduttore?

"Ecco. In aggiunta al vantaggio fiscale di cui sopra, la riduzione del canone, per imputare parte di tali somme a copertura del rimborso dell'IMU, presenta anche il vantaggio per il proprietario di immobili locati di ridurre l'ammontare dell'indennità che il locatore dovrà versare al conduttore a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento nei casi in cui la stessa è prevista. Dunque la richiesta dell'inquilino di rivedere il canone della locazione potrà essere l'occasione per negoziare con l'inquilino l'inserimento all'interno del contratto di locazione della clausola di rimborso dell'IMU".

Veramente geniale, inquilino e proprietario hanno entrambi dei vantaggi

"Aggiungo un dettaglio: le parti nella negoziazione della clausola dovranno evitare di novare il rapporto, ed in particolare il locatore dovrà evitare di porsi in una situazione che possa essere interpretata come la stipulazione di un nuovo contratto con conseguente inizio di un nuovo termine di durata. Inoltre la clausola non dovrà in alcun modo potere essere interpretata come un aumento -illegittimo- del canone di locazione convenuto; infine dovranno essere rispettate tutte le condizioni poste dalla citata sentenza per la validità della clausola".

Importante non sbagliare nello scivere il nuovo accordo, allora?

"Come sempre accade la consulenza di un professionista esperto metterà le parti al sicuro da eventuali trabocchetti che il "fai da te" spesso presenta e che potrebbero avere un costo di gran lunga superiore a quello di una consulenza professionale".

Ringraziamo l’avv. Alessandro C. Valerio per questo suo intervento veramente utile in tempo di crisi.
Qui il link alla precedente intervista rilasciata ad Affari Italiani.
Per ogni approfondimento consultare il sito dello Studio Legale Valerio

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